装修市场变天了!

畔森森林就在您身边2021-02-20 12:47:19

2016年各地陆续出台全装修、精装修的相关条例,也就是说,“毛坯房”将逐步退出房地产的历史舞台。面对房地产市场“全装修”交付趋势的迫近,不少没有接触过精装修的房企也开始接触并学习精装修,精装修有着比毛坯更长的供应链、更多的供应商和更多的施工技术管控要点,对于双边来说既是机会也是挑战。



“毛坯房”进入清退倒计时,各省政策盘点



近日地方全装修政策频出,全国加入全装修队伍的省(市)已经有8个,这8个省(市)中有7个省(市)的全装修政策会在2020年之前开始实施。

全国各省(市)全装修政策及要点汇总


江苏省最早提出全装修政策,却最晚实施。

全装修政策发布时间轴线


河南省郑州市航空港经济综合实验区、郑东新区最早在商品住宅中实施全装修政策,浙江、上海、山东、海南全装修政策都将在明年付诸实际行动。

全装修政策实施时间轴线




各地全装修政策解读



浙江政策最鼓励定制精装

浙江省《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》提出实施菜单式装修。要求住宅全装修要实行菜单式装修和个性化服务相结合。建设单位应当对每个户型提供3套以上装修设计方案,每套装修设计方案均应提供可供选择的符合环保标准的材料设备菜单;对购房者符合法律法规和规范标准的个性化需求,建设单位应当相应调整装修设计,并在主体工程验收前,完成装修设计方案调整和菜单选择。


《指导意见》还明确指出交付后不能“大改”,具体是指建设单位按购房者选定菜单或优化的装修设计方案实施装修,并以成品住宅交付;交付后,购房者不得擅自拆除和破坏相关装修设施,不得损坏承重墙体、受力钢筋和拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施。


浙江省全装修政策明确指出要实行菜单式装修和个性化服务相结合,且交付后不能大改。这就要求装修的品质不能过低(太低必然会改),且不能实施开发商总包的“千家一面”式的精装修。这是对定制精装最明确的政策鼓励,兼具个性化和实用性的定制精装必然在浙江市场大有作为。


山东政策最有利于装饰企业

《山东省房地产业转型升级实施方案》明确指出2017年山东省设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。


这项政策很明显的在鼓励开发商与装饰企业合作,开发商负责毛坯交房,装修企业负责精装交付。表面上看是为了解决精装修的售后保障问题,实际上也从某些方面鼓励了定制精装的发展。


海南政策刻不容缓

2016年12月7日海南省人民政府发布《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》,要求从2017年7月1日起,各市县商品住宅项目要全部实行全装修。

海南省的全装修政策简单扼要,但是却要了一些开发商的命。据悉目前海南省精装交付的住宅占比并不高,若要在半年时间里全部实现全装修,那么目前在建项目的开发商可真要马不停蹄的出一份全装修方案了,不知道现在开始策划和设计,会不会拖慢推盘进度。


河南选择先在郑州试点

河南省委、省政府在2016年年初印发《关于加强城市规划建设管理工作的意见》,规定到2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起,新开工商品住宅全部执行成品房标准。


河南省出台的全装修政策给了自己一个试错和纠正的缓冲时间,先拿航空港区和郑东新区两个区域试点,预计将来会出台更加详细的全装修政策文件,先实现软着陆,再谋求规范化。


四川省要求完善标准体系

四川省人民政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》指出,到2020年,全省基本形成适应建筑产业现代化的市场机制和发展环境,在房屋、桥梁、水利、铁路等建设中积极推进建筑产业现代化。装配率达到30%以上的建筑,占新建建筑的比例达到30%;新建住宅全装修达到50%。


完善标准体系。住房城乡建设厅要会同相关单位广泛吸收国内外先进研究成果,结合四川省现行标准体系和抗震设防、绿色节能等要求,加快制订和完善装配式建筑设计、部品构件生产、装配式施工、装饰装修、质量检验、工程验收和评价认定等地方标准,修订计价定额、用工定额。建立部品构件与建筑结构相统一的模数协调系统,研发相配套的计算软件,实现建筑部品的标准化和通用化,尽快形成先进适用的技术标准体系。


江苏省政策实施节奏较慢

早在2014年,江苏省人民政府办公厅就发布了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,指出到2025年年末,建筑产业现代化建造方式成为主要建造方式。全省建筑产业现代化施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑装配化率达到50%以上,装饰装修装配化率达到60%以上,新建成品住房比例达到50%以上,科技进步贡献率达到60%以上。与2015年全省平均水平相比,工程建设总体施工周期缩短1/3以上,施工机械装备率、建筑业劳动生产率、建筑产业现代化建造方式对全社会降低施工扬尘贡献率分别提高1倍。


江苏省全装修政策发布可谓很早,甚至早于北京等率先实施全装修政策的地区,但是其执行时间规定的过于久远。业内人士预测,到2020年,出台全装修政策的省(市)将达到25个。想必到2025年,目前尚未出台全装修政策的许多省市,都将超越江苏省,提前实现全装修。江苏省的节奏实在是太慢了。


从上述政策条文中我们可以看出,地方政府提倡的“菜单式装修与个性化服务相结合”、“毛坯房和精装修分别计价”其实都是定制精装相比于传统精装交付的优势所在。定制精装既能实现政府要求的精装交付、又能满足客户的个性化需求、还能实现装修合同另签以保证售后服务质量。也可以说,定制精装就是为全装修时代专门定制的产品,它适应全装修时代的市场需求。


随着地方政府全装修政策陆续出台,定制精装的主战场已经非常明确,2016年郑州两区已经实现全装修交付,2017年浙江、上海、山东、海南全装修。



面对“全装修”政策出台,对于供应商来说是机会



对于上海、浙江即将施行的“全装修”交付政策,让地产企业炸开了锅。但对于政策的实施,房地产反应不一。大型标杆企业,比如万科、中海、恒大、龙湖、绿城等一直就有精装修的产品和部门,在精装修的项目管理、设计施工等方面建立了标准化的体系和方法,对精装修的采购和供应商管理也非常成熟。所以这项政策的出台是大大利好大型房企,比如万科集团董事长王石就曾表示:万科只做精装修住宅!


对于中小房企精装修存在人才缺乏、流程复杂、施工技术要点多、供应商众多、施工监理细致、验收交楼更为复杂等诸多问题,为此精装修产品的标准化和流程化对于众多中小开发商无疑是一个重大挑战,同时这也将导致市场上这类批量精装的需求大量爆发,给予供应商企业带来更多的机会。

各地全装修政策实施时间轴线

来源:明源地产研究院


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 全装修可提高房子售价 

减少增值税



显然,随着各地陆续出台全装修、精装修的相关条例并落地,在绿色化、住宅产业化的推动下,“毛坯房”将逐步退出房地产的历史舞台。对房企来说,这既是一个机遇,也会带来一些挑战。


 1、全装修为房企带来了新的溢价点


目前,整个行业的项目开盘周期平均是8个月,但是,一二线城市普遍会长一些,比如一线城市的平均开盘周期普遍在12~14个月,一是因为一线城市较为规范;二是一线城市招拍挂土地不多,不少需要通过旧改的方式拿地,而这种周期普遍很长;三是,一线城市的土地溢价率过大,需要时间消化地王带来的成本压力,高周并不利于发挥土地溢价的优势。


此前,明源君在文章中即指出,面对调控,资金实力雄厚的房企,完全可以寻求将过去的毛坯房改成精装房,这样可以平滑调控周期,调控期过之后,正好赶上价格上涨的周期,可以实现利润的最大化。


随着土地价格越来越高,地价与房价的价差收窄,留给开发商的利润空间越来越小,即便排除应对调控周期的因素,开发商也要选择精装修/全装修交付,因为精装修/全装修可以更好地突出产品亮点,提升溢价。


到现在这个阶段,同一区域内地价与建安成本相差不大,未来精装修利润将占有房地产利润空间很重要的一部分。因为公司规模不同,与供应商的合作力度也会越大,越大的房企在和装修建材供应商谈判的时候往往更有主动权,可以拿到更低的价格。自身的利润空间自然也就更大。


 2、全装修可以降低房企土地增值税


几年前,中央电视台播出的《土增税黑洞》掀起巨大波澜和争议。不过,整个房地产开发过程中要缴纳几十项税费却是不争的事实,平均水平占到卖房款项的50%左右。这其中比例较大的是土地出让金和各种税款。


如上面所说,全装修可以增加了房产的亮点,提升溢价,即便房企不在销售过程中赚取装修的利润,只收回装修费,但由于全装修加大了开发成本,加大了扣除项目金额,房企也能得到税收的好处。


根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条规定:“房地产开发企业销售已经装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”。


即房地产开发企业销售已装修的房屋,对以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出,可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。



在上述公式中,如果建造成本增加100万元,分子会减少130万元,而分母却会增大130万元,使得拉动增值率急剧下降,这就是通常所讲的“适度加大建造成本法”。


当房企采取全装修战略时,投入装修费100万元,在计算土地增值税的增值额时,可以增加扣除项目金额130万元,于是,增值额减少,增值率降低,当增值率降到不大于20%时,普通标准住宅还可以免税;非普通标准住宅的增值额下降,增值率下降,会适用较低税率,少缴土地增值税。降低企业税负,从而增加盈利空间。 


早在几年前,号称开发商中利润率之王的中海地产即开始推精装修交付,去年底更是正式发文,全面推行精装修,杜绝毛坯房。



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如何做好全装修

 可借鉴中海的做法 



装修建材行业与客户的信息不对称远远大于开发商与购房者的信息不对称,使得业主往往狼入虎口。而全装修住宅在装修的成本、质量控制上都有优势。此外,消费者购买精装或全装修房之后,还可以把装修成本算入总房价按揭,减轻了购房压力,待消费者入住后,还有明确的投诉对象,售后服务也更有保障。因此,精装修房越发受到青睐。


当然,实行精装修或全装修会拖慢房企的工期,延长项目开盘的周期,对企业的现金流构成压力,需要企业有较强的融资能力。以杭州为例,目前精装交付比例仅占两成左右,做精装的开发商主要是绿城、万科、滨江、融创等品牌开发商,融资能力弱的中小开发商更倾向于做毛坯房。


可是,随着各地全装修政策实施时间的临近,这已经是不是一个要不要做,而是怎么做的问题了。


首先是质量的问题。由于产业链长管理难度大、政策不配套、标准缺失、市场需求差异性大等,房地产精装/全装在20多年的发展进程中进展一致缓慢。


目前很多开发商没有自己的精装修管理团队,加上监管层面没有精装房和全装房的交房验收标准,使得不少业主对精装房都给出了差评,维权活动不断(这也是影响市场对精装认可度不高的因素之一)。


购房是绝大部分人一生中最大的花费,想要创造尽可能高的溢价和口碑,在市场上存活下来的话,首先要做的是加强每一环节的质量控制,保证房子的品质。以下是中海地产精装管理:


来源:中海、明源地产研究院


以对天花质量的把控为例,中海做了很详细的分类,并有相应的管控方法和手段(如下表所示):



当然,缺乏精装/全管理经验的开发商也可以找类似绿城装饰集团这样的精装修代建企业合作,既保证品质,又能够在合作中自我学习成长。


其次是控制成本。上面已经提到,精装/全装固然可以改善房子形象,提高溢价,但是给开发商也带来不小的资金压力。因此,控制成本十分必要。这方面,中海、绿城、金地等标杆房的实践,为我们提供了很好的经验。


 1、精准定位精装项目


精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配,同时需关注客户的敏感点。


中海的做法是将项目主产品线归类梳理出中高档、中档、低档3个等级,每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。



 2、造价、材料用量限额


确定不同级别精装修成本造价之后,成本部与设计营销研讨,推出精装房标准测算模板,主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单,最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。



 3、形成菜单式价格清单


相关材料、做法、综合单价均形成菜单:方便设计人员、项目公司快速、准确测算;可自动生成各种技术经济指标;对比标准快速发现超支项,找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。



 4、设计阶段控好流程


设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%,最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。



 5、合理选择精装主材


避免出现次要部位(或者不是客户关注点)的材料使用过于奢华的情况。同时,在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通,避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维。


比如,为了严格把好设计选材这一关,中海会提前制定好不同档次的项目主材总价与品牌选择标准,并明确了不同档次精装项目采购相对应的品牌。



 6、确定合理的工程供应方式


精装修工程及材料供应一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包等方式,各种供应方式各有优缺点。


乙供方式管理简单 ,施工单位积极性高,但甲方对材料的控制力弱,不利于成本控制。甲指乙供的实质其实还是乙供 ,但可以弥补乙供方式甲方对材料控制力弱的缺点。甲方对材料的控制力强,又能有效降低成本。


但乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不变的,不同的项目应根据各自的特点和具体情况酌情考虑,适当调整,以取得最佳的管理效果。(比如木地板即可以甲指乙供,也可以甲供或甲分包) 。目前有不少开发商只采用乙供和甲指乙供的方式供应材料,以达到简化操作、权责明晰的目的。


 7、合理划分标段、科学规划合同


精装修标段划分需考虑的因素除资质、工期、项目管理能力等常规因素外,对于精装修项目还应考虑精装修标段与建安总包标段的衔接问题,避免交叉而出现一家建安总包对应多个精装修队伍或一个精装修队伍对应多个建安总包的现象,以减少合同数量及现场管理工作量。


 8、产品改型以提升性价比、降低使用维护成本


建筑的公共部位吊顶工程,由于经常性的维修,上下吊顶会造成检修口四周的饰面材料破坏,如采用明框的铝材检修孔代替木质类或其他会属类暗式检修孔,可以有效避免日后维护过程的二次破坏:如为降低物业管理成本,在住宅内的公共电梯厅部位把多个筒灯分成若干组,并分别采用延时开关控制:取消公共部位的的吊灯类装饰灯具,节约长期用电及更换材料的使用、维护成本。


 9、施工工艺做法统一交底


对施工工艺进行多方案比较,确保质量的同时把成本降至最低,一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约,这就需要统一做法,尽可能把工艺优化到最佳:


 1  由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化,例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法等;


 2  针对确定方案进行全员交底,针对精装采用水平施工;


 3  在每个分项刚开始施工时由专人重点检查,以便及时整改,加强首检制度的执行。


 4  对于影响到质量的做法一定不能省,减少后期的维修实际上也是成本的控制,如吊顶转角加固、凹槽做法等。


 10、加强现场管理及成品保护


要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入,特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率,节约保修的人力、物力成本。


最后是满足个性化需求。精装/全装可以统一标准,但是也会带来个性化不足的问题。以中海为例,其为全装交付打造了多套装修标准,但是购房者内心标准很难被覆盖。


浙江省全装修政策明确指出要实行菜单式装修和个性化服务相结合,且交付后不能大改。这就要求装修的品质不能过低(太低必然会改),且不能实施开发商总包的“千家一面”式的精装修。


杭州万科即试图打造一个包括设计师、阿里智能、银江为代表、各类供应商等的标准化的平台,同时也能够承载客户个性化需求的平台。而此前,艾佳生活努力提供全品家服务也是为了解决用户这一方面的痛点。


2017年,装修市场成本涨价达20%~35%,所以有的东西还是早点定下来,涨价已成趋势,早买早赚到早装修早赚到



一,国家公布“限载令”,所有原材料上涨达15%!


二,国家税务“营改增”,原来合理避税己非法,正规企业不得不将税收加入成本,营业税3%上调17%!


三,所有物价上涨,人工成本必将上调,否则工费不够生活费,预计上涨10%


四,2017年后,个人银行卡分类,个人所得税也将调控!



造成如此大幅度涨价的原因在于:



1:装修人工费上涨

根据家装市场行情,每年年尾到年头,泥工、瓦工、木工、油漆工等装修工人的人工费都有不同程度的上涨。


装修师傅越来越贵,又苦又累后继无人,干这行的年轻人越来越少,装修工的年龄大多在40岁以上,特别是漆工和木工,鲜见20多岁的年轻人。人工手艺在逐渐流失,物依稀为贵,人工费就会上涨。



2:装修公司工艺升级和材料升级

装修市场竞争很激烈,随处可见装修公司,但是不管是施工还是报价都相对透明,迫于这样的竞争压力,装修公司在生存的同时也要更好的发展。


因此他们会选择工艺升级和材料升级,这也直接导致了半包费用的上涨,施工和材料品牌都进行了提升,更加安全、环保、舒适。






一.建材涨

地板和板材涨价是最明显的、木门、橱柜、衣柜、家具整体上涨近20%,整个国际市场的原木供应非常紧张,国内木业,国家天然保护工程实施,对林区进行禁伐、限伐后,适合制作家具的木供量减少。



二.辅料涨

水泥、沙子、涂料、油漆等等的辅料均呈现涨价的趋势……


a.水泥的涨幅在6%-8% 


b.沙子涨价30% 

沙子从一立方米110元预计涨到140元,涨幅在30%左右。 


c.涂料、油漆涨价10%-20%

由于世界化工巨头巴斯夫、陶氏化学、伊斯曼、杜邦钛等涂料原辅料产品的大范围涨价,全球范围内对所有TDI产品实施提价,再加上石油价高不下,全国所有物流公司整体提价,导致企业运输费大幅提升,而日渐高涨的人工费用,经营成本费用都是影响涂料企业全面提价的重要原因。 


e.轻钢龙骨涨价10%以上

全国钢材综合平均价格较去年同期上升16.1%,直接导致装修中使用的轻钢龙骨等材料价格上涨10%以上。


f.电线、镀锌铁管、五金件涨价20%-25%

铜、铝、锌等金属原料价格持续上涨,其中仅仅铜价就比去年七月上涨超过百分之20%。金属原料上涨对装修影响巨大,电线、镀锌铁管、五金件等上涨幅度为20%-25%



三.人工费涨

由于社会物价普涨,装修工人实际生活成本增加,再加上装修熟练工还比较紧缺,工资也跟着水涨船高,瓦工以前贴砖一般25-30元/平,现在瓦工贴砖能达到40-45元/平;油工、水电工、木工,平均日工资到250元至280元,此前为180元至200元;技术好的工人,还会在这个基础上上浮15%甚至更多。


四.物流涨

全国所有物流公司整体提价,导致企业运输费大幅提升,而日渐高涨的人工费用,经营成本费用都是影响涂料企业全面提价了的。


五.五金涨

金属原料上涨对装修影响巨大,电线、镀锌铁管、五金件等上涨,装修成本能不涨吗? 



六.周边涨

你以为只有装修基础价格提高了?不止!!!连家具、家电都涨价了,甚至连店租都涨了。所以每年旺季装修涨价,已经是必然的事实了! 


 


 关于跟老板谈加薪的话题,他们在心里嘀咕,自己一直以来工作非常勤奋,业绩做得也不错,更可恶的是你的同事都加薪水了,唯独你没有加。怎么办?心里嘀咕、闹情绪、消极怠工,都是错误的方法。有的童鞋甚至认为自己到公司后产值猛增,似乎没有自己公司不能赚这么多,也就很自然的认为,要加薪,而且要加很多,最好能翻倍。

其实我想说:老板挣多少钱,与你无关! 


今天一位设计师微信加我,然后咨询一些关于加薪的问题。

先看下对话






想要加薪,想好几件事






1.给老板一个加薪的充分条件。

如果你的工作表现从入职到现在,基本上都是一样的话,为什么要给你加薪?如果你要走,可以啊,随便换一个和你水平一样,表现一样的人进来,同样的薪酬就可以解决。

当然,有一个情况,就是你的职位缺失,公司要找到一个完全替代你的人不一定好找,但理论上是没有问题的。



2.你对公司的业绩作出了卓越的贡献?

公司之所以给你加薪,不是因为CPI的上升,因为同样的薪水可以招到一个和你差不多的人,所以你要加薪的理由必须是你对公司产生的价值比过去提升了。


设计师的贡献体现在哪方面呢?


对公司业务的熟练程度(说明工作效率提升)

建议用你的案例说明(质量,数量)


对公司的业务流程熟悉(沟通效率提高)

可以用你的沟通案例说明


对公司提出过建设性意见(说明你希望公司业绩更好)

这里可以在日常中去做(这个建议对业绩很有帮助)


对公司的同事产生积极的影响(对公司的气氛和士气有正面意义)

这里可以在日常中去做








加薪要有合理的理由





要求加薪,很正常,毕竟工资和物价一样,需要增长,不然怎么生存,如何提升生活水平呢?

但是要求加薪的时机和加薪的理由非常重要!

有的时候理由对了,时机不合,会被拒绝,有时候时机对了,理由太弱,也有问题。

有很多错误的理由,都在上面对话中出现了。


你的工作量增加了?


你:老板,现在的工作量增加了那么多,我的工作时间更长了,我要求加薪!

老板:那是你之前工作压力太小,你工作不饱和,现在给你饱和了就要加薪?



公司挣了更多的钱?


你:老板,公司的业绩这段时间以来,增长了不少,我的待遇是否应该和公司的业绩也一起上去?我要求加薪!

老板:

1.公司业绩和市场挂钩,市场环境好转和你的工作内容没有直接关系!

2.公司业绩和推广投入挂钩,是我的广告费投入大增激发的销量,和你的工作内容没有直接关系!

3.公司业绩好转,是因为我的前期运作和中途承担的风险所获得的价值提现,和你的工作内容无直接关系!


是的,老板承担了整个公司存亡的风险,负责的风险,所有大小事务的处理,公司的营收能力增加了,第一个要回报的是老板自己。而不是你!

而我们大部分人都是旱涝保收的坐在电脑面前做做图,公司倒闭了换一家。你凭什么让公司和你共享福贵?公司保证你不失业已经是尽了人事了!这个道理很容易理解哈。





心态的转变





很重要的一点,心态!如果你一直都是把自己定位成一个来上班的,来打工拿工资的人,你永远都不可能获得超出你预期的回报。

这其实也是很多老板纠结的:员工总是不肯付出太多,把自己当外人看。


你需要有以下的2种心态,才可能比别人更优秀,获得更多汇报。


1.把上班的公司当成自己的。

凡事都以公司利益为有限考虑,如何能让工作更顺畅,如何用更低成本做出更好的效果,如何让公司的业绩表现更佳,不当当是设计师需要这样,其实公司里面的每一个角色都一样是这样。


这种主人翁心态对你以后的职业发展,非常有好处。


2.把自己当成一个产品去优化完善。

你来上班,不是为了上班,是为了锻炼自己,让自己拥有更多优秀的专业技能和工作经验,而不是来混日子的。

时刻要提醒自己,明天你就要从这个公司滚蛋出去了,是否可以拿到比现在更高的公司呢?