【AT】万科人性化及可持续性设计新标准

《建筑技艺》杂志2020-09-15 16:41:04

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本标准主要从人性化及可持续发展角度出发,结合各地区物业公司对标准化项目的管理经验与客户需求,从物业管理专业角度提出改善性的建议。

本建议书主要由两部分内容组成:交通管理与公建配套;

交通管理部份主要从交通安全管理、居民车辆停放及出行的便利、公共(活动)空间环境以及住区的可持续发展提出了与规划设计相关的意见和建议。

公建配套部分主要以住区公共服务设施和盈利性服务设施为主体,从便利性、经营管理与使用推护角度出发。总结标准化住区客户对商、文、教、卫设施需求特点及对市政设备项目设置的合理配比,减少公建配套项目对居民的影响,以全面发挥以上设施、设备效益,提出相关建议。

第一部分:交通管理设计标准

安全篇

一、交通安全管理;

(一)标准化住区与城市界面交通安全环境;

1、从住区居民人、车出行安全考虑,应尽量避免在大流量城市干道上开口,如果受周边环境限制,必要的时候应该根据高峰时段周边城市道路的车流量,运用交通工程学的计算方法算出出入口所允许的最大允许流量。如果这一流量值不能在高峰时段把住区所需要进出的车辆疏散的话,就应该尽量避免在这条道路上开口。或者增加其他出入口分散车流,但注意的是同时需要增加相应的建设和管理成本。

2、为了保证居民生活环境的完整性、私密性,减轻住区公共资源被占用和受破坏程度。设计时应尽量避免因公共活动空间社会化对住区居民的影响。建议对住区交通实行全封闭式管理。对住区级道路规划时要注意避免吸引外部车辆及行人的进入和穿行,与城市路网相连的住区级道路两端需设岗进行管制。

3、小区主要出入口与城市干道交接处,应考虑缓冲地带(如:设置辅道),减轻城市道路压力,避免引起交通堵塞。

4、在住区与城市道路界面的景观布局上,尽量不要设计垂直绿化布局和设置建筑物,尽量保持视野开阔,避免产生视觉障碍。

5、在设计住区级道路与城市支路接驳处时,应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需,应设计预留足够横穿住区道路的地下线管或线槽,以防因市政道路拓宽或改造破坏路面,影响居民出行。

6、在出口车辆汇流路段,道路应该适当加宽,宽度考虑车辆的通行量。

7、建议将公交车站设置在小区边缘的市政路上,若是终点站,建议市政规划时考虑配置停车场。其目的是减少噪音和废气对业主的侵害,也便于对外来人员的管理。

(二)住区道路安全管理;

1、如需将公共交通引入住区,建议在选择公交线路时应避免迂回曲折,尽量短而直。考虑公交车方便和步行者安全,规划住区级道路时应设计非机动车道、绿化隔离带和人行道。另:住区级道路设计要考虑承受负载能力。

2、住区内公交站点的设计应与小区(组团)出入口保持一段安全距离,该段道路路灯照明亮度应与市政道路路灯照度一致,加大该路段的电子监控设施投入,并应增加该路段路拱数量,防止车辆超速行驶,保障居民行走安全。

3、考虑到住区人行密度大,人员在穿行的突发性和无规律性因素较大,在住区级道路的弯道及坡道的环境界面的景观布局上,应尽量避免产生视觉障碍。

4、部分车辆通道离住户门口太近,对行人出入经常构成威胁(如花城樱花苑)。建议车辆通道(以道牙为界)与住户苑门间保持2-3m的距离,苑门附近不宜栽种过多植物,以保持有相对开阔的视野。

5、为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。柱子栏杆等必要时应有防撞措施,避免影响行车安全和结构安全。

6、住区出入口坡度尽量减小,地下停车场的上下坡度应做好防滑处理。有坡度的停车位,建议安装警示标识。

7、住区内尽端式道路的长度不宜大于120m,并应在尽端设不小于12m×12m的回车场地。

8、住区级道路主要位置建议设置坡度平滑的混凝土减速路拱,以减低噪声污染。路拱与路面采用整体浇注成型,将路拱的具体参数:高度10-12cm、宽度为90-100cm,路拱中段应留有40cm豁口以便于自行车、儿童踏板车的通行及路面排水。

9、小区级道路建议采用单向行驶的环道设计,各停车场(库)间应以车行道相连,以减轻干道上车辆通行压力。

10、住区出入口机动车道及人行道不宜采用釉面大理石或其它光滑材料铺设。

11、为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。柱子栏杆等必要时应有防撞措施,避免影响行车安全和结构安全。

12、为保证车辆入库安全,车库入口应安装限高杆,限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。

13、消防通道尽量与小区级道路并用以尽量减少占地。如需延伸进入组团内部,建议采用活动路桩与其它车道分隔,以做到“隔而不断”。

二、车辆安全管理;

(一)住区主出入口交通管制设施:

1、住区外围出入口岗亭设置;

(1)标准化住区因受容积率影响,平面交通布局交通压力较大,居民居住较为分散,考虑到居民出行的安全、控制管理成本、消防及高峰期车辆疏导的需求,建议住区开设两处主出入口(并预留1-2个备用出入口),并在以上出入口设置岗亭对车辆进出实行管制,采用人车混流的通行方式。

(2)住区的主出入口岗亭设计应与小区整体风格相协调,有明显的领域感。因住区规模较大,为保证员工岗位工作的连续性,从人性化角度出发,建议在住区岗亭内设置供护卫员使用的小型卫生间。

(3)主出入口岗亭建议采用永久性建筑。岗亭的设计应考虑视野开阔(如半弧形玻璃),同时还应考虑车主停车刷卡或缴费时的遮阳和避雨/雪设施,同时应该考虑安全员在发卡、收费时可能存在的安全隐患(即意外时有躲避车辆撞人的空间)。

(4)组团(区、苑)出入口建议采用人车分流的交通疏导方式,以确保路人及车辆行驶安全。

(5)由于岗亭内电脑设备长期连续性使用,为减少电脑故障的发生,岗亭内应装设空调(管线施工时预埋)。

2、出入口道闸设置;

(1)出入口道闸属配套设施和配套工程,建议规划设计初期将停车场出入口的刷卡器及刷卡器防雨棚位置、样式统一考虑,施工预埋管线。避免因后期施工造成成品破坏。

(2)住区或停车场应设置道闸控制,并配置图像对比识别和录像系统;

(3)设置多个出入口的,各出入口及服务中心应联网操作,以利于信息可实现共享及实时监控;

(4)为避免因停电造成经济损失及道闸管理系统功能丧失,建议道闸管理系统配置双回路电源;

(5)车辆出入口尽量避免设计在坡道上,坡道上的车辆停靠起动易出现交通事故。建议对于坡道上的出入口,在刷卡处的地段做水平设计。

3、出入口监控系统设置;

(1)住区或车库(场)出入口是突发事件多发区域,建议在该处安装可调焦距的监控摄像云台,以利于实时监控和取证工作。

(2)住区或车库(场)出入口应安装与监控中心连接的紧急呼叫装置(或安装电话),出入口周边应配备足够照度的照明系统,以保证图像对比系统的夜间工作效果。注:前期施工需预埋管线。

(3)在容积率较高,停车位配比密度较小的停车场(库)出入口建议在道闸控制系统上安装空余车位数量(库容)显示系统,以便及时提醒管理人员疏导车辆和清理库容。

(二)住区内车辆安全管理;

1、出入口车辆安全管理;

(1)如果住区道路完全对外开放。在小区内部或组团,建议采用隔而不断的“入口”模式,以形成一种象征性的界限,给外部车辆及行人以心理上的障碍,从而最大限度地保障内部交通的安全及居住环境的安宁。

(2)实行大封闭式管理的住区组团内的车场(库)出入口,可不设置道闸。实行小封闭式管理的车场(库)出入口须设置道闸和安装摄像识别监控系统。

(3)住区内机动车辆出入口应考虑单位时间的通行能力,在此基础上出入口越少越利于后期管理。

2、住区内场(库)、道路车辆安全管理:

(1)组团内的停车场停车位应距住宅楼宇墙裙4-5m,防止住宅物品下坠损坏车辆。

(2)设在住区级道路和商业区域内的租售车位建议安装车位地桩锁(地桩上最好有反光纸),避免车位被占用。

(3)停车场内应设置充足的灯光照明及摄像监控装置。

(4)位于机动车道旁的路灯灯位设计时应距离车道边2m,以防车辆掉头、倒车时被撞毁。另:位于室外车场上的路灯,底座应安装防护装置。在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

(5)架空层停车位的煤气管、污水管、消火栓应安装保护装置(最好能够设计在车辆不能撞到的位置),以避免受到车辆碰撞。

(6)普遍存在车库出口坡度太陡的问题。建议车库出入口坡度最大值不超过20度。出入口的回转半径要考虑能通过部分加长的轿车。

(7)地下车库的层高应考虑公共性质与私用性质车库服务对象的差异,私用性质车库按设计规范要求设计即可。而具有公共性质的地下车库,因考虑到满足“箱式”人货车及其它中型车辆进出的需求,建议设计其库内净高应≥3.5m。

3、安全标识装置:

为了行车安全和便于管理,车库(场)内应设必要的行车指示标志和指示灯以及划定车位位置和对应停车位编号。

标识还应包括以下:

车库出入口设置禁鸣(笛)标识、限高标识、限速标识;

车库的柱间加装防撞、警戒标识;

车库内加装疏散指示灯(安全出口指示标识);

车库内车道设置车流流向标识、路径指示标识;

车库弯道内设置反光镜、行人禁行标识。

独立产权车位应配置地锁或安装明显标识,防止被占用。

4、对于外来访客车辆停车安全管理:

(1)北方区域部分多层住宅项目,车位主要集中在地下或架空层。一般车位都有独立产权来访车辆应与业主车辆分开管理,宜采用分层停放或划定区域停放方式(具体采用何种方式由销售部、物业及设计部门商定)。

(2)多层住宅一般以露天居多,车辆产权为共有,而且社区平面跨度大,难以指定或安排临时停车位,配置来访车位意义不大。

2、为解决夜间出租车进入小区带来的治安管理难点问题。建议:本着尽量便利原则,分(区、苑)设置出租车落客点,以利于管理与监控

便利篇

一、车辆停放便利;

(一)机动车停放便利

1、为把停车问题对居民生活所产生的影响降到最低,也为了使停车位能满足车辆增长的需求。参考国外低密度住区地面停车位的设计特点。建议地面停车场的设计分别安排在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁,此举既能满足停车位与居住区域距离控制在150m内,又可满足商业核心区域的停车需求。

2、建议在规模较大的核心商业区域周边设计停车场或地下停车场。此举既便于货物装卸,又能为居民提供购物便利,增加商业区域消费能力。核心商业区地下车库净高应≥3.5m,以利于箱式人货车及其它中型车辆进出。

3、住区道路除消防通道外,其余车行道路窄、弯位大,不便于大中型商业服务车辆(如:送货、搬家、校巴等)行驶停靠,而消防通道非紧急情况一般不开放(如深圳四季花城)以保持畅通及便于行人通行,建议在住区内靠近(区、苑)入口附近及核心商业区,设置服务车辆临时靠泊区域或设置卸货区。

4、地下车库出入口设置路肩,利于车辆紧急停靠。

5、在住区公众活动较为频密的区域(如:学校、会所等区域)可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度,宽度不小于1m的路肩。此举既可解决公众场所举办活动车辆停放之需,也可将该处作为预留车位,以缓解因车辆增长所带来的停车压力。

6、建议小区(区、苑)级道路采用单循环车道,线型尽可能顺畅,不要出现生硬弯折,以方便消防、救护、搬家等机动车的转弯和出入,但内外联系道路要通而不畅以避免过境车辆穿越小区或组团。

7、建议在公共区域道路两旁分别预留5-6m的绿化区域,以便应付日后车位拓展之需。

8、商业配建停车场(库)应就近设置,并宜采用地下或多层车库,预留自行车停车位,商业物品下货区等;

9、住区公共服务设施停车位指标:(见下表)

配建公共停车场(库)停车位控制指标

注:

①本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示;

②停车位换算办法见下表;

各型车辆停车位换算系数

(二)非机动车停放便利

1、住区内应合理设置自行车集中停放点,便于管理。

2、自行车集中停放点的服务半径不应大于100米。

3、自行车集中停放点应设置电瓶车充电电源,电源插座的设计应考虑避雨及使用安全。

4、非机动车辆停放点建议设置在设有固定安全员岗位的附近的位置。

二、行走路径便利;

1、小区级道路及组团级道路的走向设计尽量做到经纬分明,以利于道路命名及有规律地编排道路名称及楼门牌号(楼栋标识最好能够考虑夜间能够清晰辨认),这样就能有效地减少外部人员在寻亲访友中的往返奔波。

2、为满足信息发布工作的通达性,建议在住区级道路和行人出口处安装电子信息发布屏,以便及时向车主或行人发布、传达有关信息,消除信息死角。为给来访人员提供路径导视,建议在住区入口安置住区总平面图。

3、人行道与机动车道接合部,建议采用无障碍通道设计,在接合部对人行道竖向进行放坡处理。使人行道的出入口与机动车道自然过渡。

4、宅间道和宅间步行道设计宽度应≥1.5m,以方便垃圾收集车(小推车)的通行,避免人“车”争道。

5、宅间步行道设计应本着行人便利原则,建议该道路设计尽量采用“点对点”方式,以防日后住户为图便利走“捷径”,破坏小区绿化景观。

6、从人性化角度出发,在组团停车场回家路径上,建议在部分路段的人行道上安装带遮阳(雨)板的连廊,为业主/车主在回家的路径上提供一个挡风遮雨(雪)的地方。

三、出行方式便利;

1、住区大门外的公共区域道路建议采取人车混流方式,机动车道进出方向分别设计一定长度宽度不小于1m的路肩,以便于居民换乘(如:的士站)及避免交通堵塞。换乘区域应有明显标识及遮阳和避雨设施。

2、便于行人出行原则考虑,建议住区人行道路与城市人行道路采用无障碍自然连接方式,以便于残疾人及老年人通行。

3、住区级道路如作为城市市政道路的一部分,则可利用其公共性的特点,让其承担部分社会功能。在住区道路上设公交车站,一方面可以方便居民出行。另一方面可节省用地,不用另设公交总站或支站。

环境篇

一、住区与城市界面交通环境;

1、住区与住区道路与城市支路接驳处,进出道路分隔措施建议采用岛状绿化区域分隔,有利于形成领域。

2、在住区与城市道路界面的景观设计上,因水体景观易受外部环境影响受污染程度高,且水质不易维护,维护成本高。建议尽量少采用水体景观布局。

3、住区与城市道路接驳处,应种植高大密集的树木,便于隔音降噪、挡尘。

二、住区道路环境;

1、住区级道路如果考虑城市公共汽车及其它车辆通行,两边应分别设置有非机动车道及人行道,并应设置一定宽度的绿地种植行道树和草坪花坛,用以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活所造成的影响。

2、住区内停车场应尽可能实行连通,区内交通主干道尽量安排在四周,避免横穿住区以造成对行人的干扰。

3、小区级道路及组团级道路的路面排水系统,建议采用浅V字型路面雨水侧排系统,以方便清洁与维护,加快排水速度,保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟(管)排水方式排除地面积水。

4、住区道路的雨水井盖、污水井盖设置建议尽量避开车辆行驶路面,如无法避开,建议将井盖设计在机动车道中心位置。避免对井盖造成破坏或发出噪音。

5、机动车道两旁5m范围内不宜种植低矮灌木,以减少突发危险源(如:儿童或宠物突然穿行)增加可视范围。建议在该范围内栽种高杆乔木或行道树,此举既可为行人遮阴纳凉,又可控制车辆上升尾气的转移范围。

6、生态停车场住区(区、苑)内的消防通道或道路应与(区、苑)内的景观设计风格相协调,建议在道路中央设环岛并以小品、雕塑等加以点缀,道路平面图案宜采用植草砖、高强度粘土砖或广场砖拼花组合图案,以增加平面视觉效果及绿化面积,使其与景观的平面布局有机地结合在一起。

7、休闲甬道应高于周围绿化,避免绿化养护时泥土渗到路面,影响到路面的整洁。

三、住区停车场(库)环境;

1、地面生态停车场设计时,除需混凝土打底外,还应有碎沙垫层,便于绿化排水。

2、住区地面停车场的车位设计要充分考虑,车灯、噪声及汽车尾气可能对住户的影响。车位设计除了需要保持合理安全距离外,还需在景观设计中着重考虑以生态防护形式,避免或减轻因车辆停放对居民带来的二次污染问题。建议在靠近住户窗户、主卧室的车位在规划时统一最小距离,并设置1.5米左右高度、0.5米厚的绿篱隔离.避免车灯、噪音、尾气影响住户。

1、车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍为经久耐用和易于清洗,对楼地面面层材料有所要求,并做排水设计。

2、建议在缓坡段和水平段交接处设置截水沟,截水沟盖板的设计应着重考虑牢固性,以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。另在停车库内沿外墙处设一道排水沟。地下车库的排水沟不应跨越防火分区。

3、考虑到气候不稳定性因素增加,建议加强加大车库的防洪排涝功能,设计时应加强加大“三防”设防等级。地面停车位散水坡度合理,排水顺畅,避免路面积水。

4、建议车库照明设计应考虑节能要求,控制方式为多路或分级控制(如:全开、局部开),安装节能灯具、设计采光井或安装成熟的太阳能照明装置。

5、车库车辆出入频繁,带动的灰尘较多,需定期对车库地面和设施进行冲洗和擦拭。建议在车库设置清洁用取水口及清洁池。

6、在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、

苑内根据大小至少设置一个取水点,小区取水点必须安装水表便于日后管理。

7、架空层停车位地面易受降雨影响,经常出现车位积水。建议车位纵向能设置排水沟或地面应有坡度,避免积水。

8、地下车库入口的标高低于外围道路的,在入口处需要设置一定的防水坡,防止道路的雨水进入地下车库。


经济篇

一、资源配置的经济性;

1、为了保证居民生活环境的完整性、私密性,减低住区公共资源被占用和受破坏程度。减轻管理维护成本,建议社区规划能从封闭式管理角度出发,尽量避免社区资源社会化。

2、实行小封闭管理状态的住区,住户车辆进出的主要管理职能压缩到各组团,此举会增加硬件上的投入(如:道闸及其控制系统、监控装置等)及增加人力资源成本。住区级道路的社会化,使得组团内可利用资源减少(如:日后停车位的拓展),管理难度加大。此举不利于满足业主日益增长的需求也不利于管理企业日后的可持续发展。

二、日常可维护性;

1、住区级道路建议采用沥青铺设路面。

2、鉴于目前施工方法不太成熟,卵石脱落后修补困难。建议人行小径不宜大面积采用卵石铺设,以减轻后期维护成本。

3、住区(组团、苑)内的人行汀步应高出草地4-5cm以防路径周边草地被损坏,减低日常维护成本。

4、车库照明设计应考虑节能要求。建议合理划分车库照明区域,分区域控制,灯具建议安装节能灯具或安装成熟的太阳能照明装置。

5、热涂标线具有美观、立体感强、维护成本较低及使用寿命长等优点。建议住区道路和地下车库的停车位标线,采用热涂方式铺设。

6、小区内的公园桌椅、休闲长廊等建议不使用木制品,因为木制品的后期维护保养难度大,成本高;建议尽量使用其它材料制作,以利于维护。

第二部分:公建配套篇


教育篇

一、办学模式;

“提倡和鼓励社会办学,扶持民办教育”,是我国未来教育发展的重要趋势。为扩大住区在当地的知名度,提高住区文化品味。建议在策划初期即从战略角度出发(如:集团与百安居的战略合作模式),与全国性教育机构或省级知名教育机构联合,可采取合作办学或由其独立办学模式,统一标准化住区教育资源,提升企业品牌渲染力。

二、中、小学校:

(一)开放性;

1、中学、小学;此类公共服务设施易对住区居民生活造成较大影响(如:噪声、公共环境及秩序),而且其招生范围不完全局限于住区。在对上述项目选址时,建议考虑将此类项目设置在住区外围,其大门与城市道路连接,此举可舒缓住区交通压力。

2、中小学校大门应与市政道路/住区机动车道路保持20m的缓冲距离,市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。

3、学校大门如果直接与城市干道路连接,为降低市政道路给教学工作带来的影响(如:噪声、废气等),建议将道路与教学区之间的区域设计为学校操场以作缓冲。

(二)便利性;

1、建议在住区内可考虑开一个小的校门,以方便住区学童。该校门不宜直接面对组团,应与组团保持一定距离,以减少青少年的盲动行为对社区居民生活的影响。

2、建议住区学校体育活动设施与社区居民共用(以学校教学为主,居民使用为辅),避免重复投资。为方便管理不影响教学秩序,建议将校内户外活动场地、设施单独分隔,在教学区与住区分别设门,以利于管理。

(三)周边环境;

1、因中学、小学周边人员流动量大,根据物业多年的管理经验,停放在该区域的车辆易受人为破坏。建议不在学校周边设置住区停车场,可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所。

2、在住区功能划分上,建议将中、小学校与住区商业区域设在同一区域。以使住区功能分区合理化,减轻对居民生活的影响,促进商业经营。

3、建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位,避免校车在区内停放占用社区公共资源。

4、中小学应设在住区下风向位置,以防止学校厨房油烟对住区居民的影响,增加噪声逆向传播难度。

5、学校周边建议不要与其他建筑物相连,建议用道路或绿地将学校形成一个独立建筑物或建筑群。同时学校围合以软性绿化为主(通透围墙种植爬藤植物),围墙外道路两侧种植高大行道树(以乔木为主),可起到降噪的作用。

6、在学校具体规划上,操场与其他室外功能区尽量隔离,起到分散噪音源的作用,如足球场与篮球场在教学楼左右两侧等。

三、幼儿园:

1、幼儿园供人员出入及家长接送小孩上学的大门朝向。建议避开机动车道,以保证学童及家长安全,避免影响交通。

2、住区幼儿园对居民正常生活影响较小。为方便学童上学住区幼儿园的服务半径不宜超过300米,为此建议幼儿园的选址尽量安排在住区较中心部位。

3、住区幼儿园厨房的排烟装置要避免对居民造成影响,建议将烟囱安排在下风向位置。

4、住区幼儿园雨、污水井及阀门井尽量避免设计在儿童户外活动场地上,易产生安全隐患,也不方便日后的维护清埋。

5、为满足冬季日照标准及给幼儿提供良好生长环境,建议幼儿园的周边环境应相对开阔。

医卫篇

1、医疗卫生机构设置的位置应考虑相对安静、开阔通风、就诊方便,并与住宅保持一定的距离,位置最好设置在行政管理用房(如居委会、警务办等)较为集中的区域。

2、为防止二次污染,大型住区应有小型医疗垃圾处理设施。

3、为保证医疗卫生机构的医疗设备正常运作,建议医疗卫生机构与住区消防系统一样能使用备用电源。

4、医疗卫生机构的设置建议与当地医疗质量高的大医院合作,开办社区诊所、社康中心。以扩大影响,实现资源共享。

5、卫生医疗机构应设置在建筑物的首层,入口应有便于行动不便人员出入的无障碍通道和扶手,楼梯和楼道靠墙的一边应有扶手。

文体篇

一、社区会所;

(一)会所;

1、会所作为住区居民主要的活动场所,其建筑风格应具有鲜明的特征。

2、住区会所的选址,建议设在人流较为集中的住区中心区域。

3、会所项目的设置,应根据当地居民的生活习惯、民俗民情、时尚潮流以及住区居民的年龄、文化水平等因素而设定。会所项目应以大众化、普及性强的项目为主。

4、会所经营模式:建议采用“三、三制”经营模式;

1)会所1/3项目对外租赁经营;对于具有一定的专业性,能满足居民大众化需求的项目(如:西餐厅、美容美发、教育培训等)。建议采用对外租金经营方式。

2)会所1/3项目对外合作经营;专业性强,对提高住区知名度有一定帮助的项目(如:健身)。建议采用对外合作经营方式,由甲方提供场地、器材等引入专业公司进行经营管理。

3)会所1/3项目自行经营;收益大、专业要求不高,宜利用这些项目经常组织社区文化活动(如:泳池、羽毛球、乒乓球等)。建议自行经营。

5、会所所有经营性项目,有条件的建议分别安装水电表便于日后单独计量。

6、因会所项目设置不同,业主使用的时间不统一,为节约能源,建议会所安装分体空调并设计空调主机位。如确需安装中央空调建议选用多机头螺杆制冷机,使用率低时只使用一个机头制冷即可。

7、会所各项目的用电建议考虑独立设置电表,以便于日后计量统计和采取节能措施。

(二)泛会所;

1、泛会所项目设置要考虑合理性,尽量避免给居民生活带来影响。建议项目设置不要过于集中,要做到各个区域均衡分布,易对居民生活产生影响的项目(如:棋牌桌)不宜设置在架空层。

2、架空层内宜分散设置一些老年人运动设备,可作为老年人的风雨运动场。

3、居住区内在不影响住户正常生活的区域安装一些全民健身体育设施(如:单双杠、平衡木等)便于小区居民开展体育锻炼,经济又便于维护。

4、住区如果周边没有公园等晨练场所、规划设计时考虑设置活动广场、但广场选址应考虑对居民的影响。

5、建议将中小学校的文体设施纳入泛会所项目设施以实现住区内资源共享。

6、泛会所室外娱乐场的设计安装应注意;

1)安装平稳牢固,符合安全设计规范,并具有安全防护措施和使用说明。

2)木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。

3)娱乐设施的选用建议和物业对接,使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(如:秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)

4)室外娱乐场所设置排水口、沟,以提高设施、设备使用寿命。

5)室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。

二、老人活动场所;

1、住区老人活动中心属于公益性场所,设施的配备要考虑牢固、实用,维护成本低。

2、老年人活动场所设置的位置应稍偏离居民生活集中区,避免噪音扰民,老年活动场所建议设置在商业街区。

3、商业街区内各住区级广场上应设置一定数量的防水安全插座,以供组织广场文化活动及中老年人晨练。大型住区级广场和大型商业街中心广场上应设置三相电源开关箱,以便于组织住区级大型文体活动。


商业篇

一、商业区位置设置;

大型住区内的商业区域对住宅环境影响较大,建议在住区规划阶段考虑实行功能分区,商业区域与住宅区域分离,具体措施如下:

1、居住小区级商业服务设施可设在住区的主要出入口,与居民的出行路线相吻合;

2、建议商业核心区域通住区级道路或小区级道路与居民居住、生活区域分隔,形成独立运作区域或与住区行政区域相连以便于管理,降低上述区域对居民的干扰。

3、住区级核心商业区服务半径不宜大于500m,地处坡地的居住区的商业服务区除满足服务半径的要求外,还应考虑居民上坡空手,下坡负重的人体承受度合理考虑商业区域的设置。

4、商业核心区域建议实行“大集中,小分散”原则设置,商业核心区集中规划一个区域,区域内按照娱乐休闲区、餐饮区、购物区等进行功能分区设置。餐饮街区房屋建筑的门窗不宜向住宅区域开设。

二、商业区环境;

1、建议将商业区的设计采取内外结合的方式。部分噪音大,营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围,即可减轻经营压力提高出租率。美容院等铺面放在小区的内侧。

2、商业区域主要会对小区造成的影响有油烟、噪声等环境污染,考虑这些因素建议:

1)商铺内的污水管的铺设应本着“利于排放,方便检修”的原则,在不便于检修的户内部分,建议适当加大管径及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设,建议在规划阶段统一设计隔油池。

2)餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置,同时此类功能用房建议在小区下风口,周边无住宅建筑相连,预留厨房通道和专用垃圾收集装置。

3)商业街规划应统一设置空调位,商铺的空调每天使用时间较长,空调位设计不宜离住户太近,避免噪音影响。

4)商铺广告牌建议统一规划、统一规格,核心商业区的广告灯箱及霓虹灯的设置,应避免对住户产生灯光污染。

5)商场及会所中央空调的安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响。

6) 商业区在规划餐饮时应尽可能远离居民生活区域,并应考虑防鼠隐患。

7)商业街区若与住宅区域接近,可考虑设置隔离设施,保证住宅区业主的私密空间免受打扰,在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木,利于隔音。

8)在核心商业区内垃圾桶(果皮箱)的布放不得小于50m/个。

3、如果住区引入大型超市,建议超市的作业区设计一定要远离居住区。该区域交通实行封闭式管理,尽量避免与住区道路连通。

4、在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间。公共场所卫生间建议采用蹲厕设计,不宜采用坐便器设计。

三、其它;

1、熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时,由于其面积大防水不容易做好,且海水腐蚀性强,时间长容易发生渗水,因此最好不要设置在地库的上方。

2、商铺的连廊设计从人性化角度出发方便了顾客,但经营者却认为受连廊的影响商铺个性化差异难为路人所发觉。为了体现差异化商铺工作人员经常利用连廊摆买商品以吸引连廊外的路人,给日常管理工作带来很大难度。建议在规划商铺应综合考虑日后管理问题。

3、商铺的水、电表应布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表。

4、超市类、小商品类设置注意人流的分散,连接此类设施的道路应是步行街。

5、商铺在规划时,在商铺门前,建议统一设计一种易于维修和更于换棚布的活动遮阳(雨)棚。

6、建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定,广告信息栏规格≥2x1.2m)。

7、商铺的设计应统一考虑空调位的设置,空调位不宜朝向住宅,规格要求能安装一台3-5匹空调机,并设计有集中排水管道。

金融、邮电篇

一、金融服务;

1、标准化住区金融服务点建议设置在商业核心区人流较为集中的区域。

2、金融服务点的规模应视住区人口数量、住区核心商业区的经济活动能力及住区外金融服务点的密度而定;

1)住区居民在1万人以内的,建议设置两台ATM取款机。

2)住区居民在1万以上1.5万人以下的,建议设置自助银行。

3)住区居民1.5万人以上的,建议设置银行办事处。

3、无人值守的金融服务点(如:ATM取款机、自助银行),应预留与住区监控中心连接的弱电管线。便于住区监控中心承担对金融服务点内外闭路监控工作。

4、住区金融服务点应有机动车道与之相通,以便于押款车进出。

5、住区金融服务点应安装或预留宽带接入口,方便银行对服务点业务运作实行远程实时监控。

6、为保证住区金融服务点设备的正常运作,建议为其提供备用电源。

二、邮电服务;

1、由于邮电系统职能重新划分,以及通讯市场竞争加剧。大部分城市的邮电所已转为个人承包性质,居民对真正“邮政”意义的需求已趋于淡化。大部分新建小区都以“泛邮电”服务设施的设立来满足居民需求。为此,建议:

1)在住区人流出入密集地段设置书报亭;(要求:有电话线及设置电源)

2)在住区级道路上设置一些公共电话亭;

3)在住区商业核心区域设置一个(或两个)邮箱;

2、住区内如安装宽带网络系统,通讯系统的光纤机房及网络系统的ET中继箱应单独设置电表计量。

3、建议住区内住户信报箱应设置在单元门外,此举既利于安全管理工作,也方便投递。信报箱材质建议采用不锈钢钢制作,安装时要做好防雨措施。

社服篇

客户服务中心(管理处、控制中心、装修办公室)、居民委员会、业委会办公室及辖区警务室(治安联防站)应尽量集中设置同一区域,便于工作上的协调沟通及为居民提供一站式服务;

一、物业管理用房;

物业管理用房在规划阶段应按照各地的法规、规章进行规划,当地无相关规定的,按照集团相关规范指引(VKWG0822物业与地产相关操作指引)进行规划。

(一)客户服务中心;

1、住区客户服务中心的选址应尽量满足居民便利性需求,从控制管理成本角度出发应避免设置多处客户服务中心。

2、客户服务中心如设置在会所有利于实现资源共享,但应考虑为其设置独立于会所的对外大门,尽量避免使居民产生其与会所前台功能重叠的错觉,影响会所的正常运作。

3、客户服务中心应设在交通及人行路径较集中区域或住区中心区域,以方便居民。

(二)物业管理用房;

1、物业管理用房的照明、通风等应有利于物业员工的身心健康,并尽可能减少对业主的生活打扰。

2、为便于日后管理,在规划设计阶段建议将小区的消防中心、监控中心和值班室合二为一,这样可减少人员,降低物业管理成本。

3、管理用房竣工时间:一次开发完成的小区在入伙前30天完成。分期开发的小区管理用房在规划设计段阶应确定位置、数量,如果有条件限制,建议部分临时管理用房在入伙前30天完成。

4、小区功能用房要考虑业委会用房;保安、保洁休息室和工具房要在小区内均匀分布;危险品仓库设置在小区边缘地方。

5、小区内的维修操作室需要设置在对住户不造成影响的位置,避免在维修加工时产生的噪音和气味对住户的生活、休息造成影响。

6、建议在10m2的住区考虑配置一个保安区中队的办公室,面积宜在25 m2左右,办公室内要配置卫生间。

7、为降低物业管理用房对居民生活的影响,物业管理用房位置可参照下表合理设置。

物业管理用房功能分区

注:1、管理处办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。

2、食堂位置的选择不影响业主居住环境。

3、员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境,自然通风较好、利于员工健康。

4、危险品仓库面积约为10-15m2

二、居委会用房;

居民委员会用房按照各地的政府法规要求提供

第三部分:市政篇

一、变配电设施;

(一)综述;

1、设备房设置尽量集中、便于维护管理。

2、标准化住宅项目设备的采购,建议统一战略供应商,如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等,设备型号规格相似、互换性较强,方便后期管理维护。为了便于大型设备的维修更换,

3、建议在住区内的变配电房、发电机房、水泵房、电梯等设备房预留或吊装孔(环)或安装吊装导轨。

4、小区内智能安防系统(周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等)、消防系统、公共设施(夜间小区照明、设备房照明、监控中心、物管处)及商业的照明用电需与发电机备用电源连接。

5、设备房(包括电梯机房)应设置独立的通风系统,包括独立的送风系统和排风系统。其控制部分应具备分时段、定时功能。各类设备房窗户设置沙窗,相对温湿度计、应急照明、消防设备。

(二)变配电系统;

1、变压器;

1)变压器房设置独立通风系统,有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到中心,如果变压器室离控制中心较远,可安装户外蜂鸣器。

2)变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配,配置容量应合理不能裕量太大,有温度自动控制。

3)变压器需要考虑有备用,确实不能设计备用的,同一配电室内的母排需要设计联络柜,避免变压器故障时造成住户的长时间停电。

4)变压器顶端不安装照明灯具,变压器单独在房间安装的,有门且可上锁。

2、配电系统;

1)高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能,包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的,有有效的防护、集水、排水、报警等措施。

2)高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位,且在上一层的位置没有水源;如有,在上层做好防水处理。

3)各种配电箱(柜)钥匙通用。

4)发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。

5)多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。

6)强弱电井应设置照明,开关在井道内,弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

7)建议将配电室内商业用电尽量与住宅用电分开控制(可以使停电检修分开进行,一般停电检修商业在夜间,住宅在白天)。

(三)发电机房;

1、发电机油箱房设置防爆灯、通风口

2、发电机油箱的进油口设置的装卸位置,应方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。

3、发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识。

4、发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资

5、发电机房有水源和排水设施,发电机在停电时能自动启动,能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

6、发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置,且应有水位标识,发电机排烟应不影响小区环境。

7、机油箱房应设置防爆灯,发电机应配备一套蓄电池,如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器;发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能,且功能正常。

8、设计时考虑发电机发的电不通过供电局电表重复计量,杜绝管理处发的电,供电局收费的情况。

二、弱电监控系统;

1、弱电监控镜头安装分布位置须合理,特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口及小区出入口、各苑门出入口、电梯轿厢内。

2、摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

3、在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

4、监控线路铺设用线管尽可能选择大一点、便于今后维护更换。

5、单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

6、小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统,以节约费用。

7、围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

8、开放、半开放小区建议1-2楼居家安防系统采用6-8防区、提高安全系数。

9、在有条件的地区,40m2以上大型社区建议安装汇线通电话小总机、便于电话日后管理。

10、建议安装电梯楼层显示器,并将电梯楼层显示信号引到小区消防监控中心,进行实时监控,防止日后出现紧急情况。电梯轿厢内的紧急呼叫电话,要求呼叫以后在控制中心有明确的显示是哪部电梯,以便援助人员能迅速准确地到达现场。电梯轿厢内设置摄像和三方对话装置。

11、泳池安装1-2个合理的摄像监控探头,防止泳池关闭后人员擅自闯入而发生意外。

12、住区摄像监控系统建议采用数码硬盘录像系统,该系统使用、维护成本低,操作方便,所储存的图像效果好。

13、设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实,综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

14、为了便于住区服务管理人员间相互联系,保证服务效率,降低运营成本。建议在固定的岗位(如:办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心)设内线电话。

15、对访客来访,为了便于小区(组团)出入口岗与住户进行核对,建议在出入口处设置与住户对讲,让出入口岗直接通过对讲与住户确认,减少相互之间的信息传递。

三、消防系统;

1、消防报警信号应设置在监控中心、便于中心人员观察监控。

2、消防泵有带负荷试泵条件,如泵出水管闸阀前加循环管,消防栓最高处能自动排气。

3、消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)。

4、所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向,在天台设置试验消防栓;消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

5Co2设备、烟感温感控制系统报警信号直接反映到消防监控中心。

6、所有消防阀门、开关应标明控制区域,及运行压力。

7、为便于对消防设施的维护和减少误报,烟感火灾探测器建议采用光电式智能烟感探测器。

8、消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。

9、在消防泵房供水管的闸阀和止回阀之间应设置泄水阀门管道,以便对消防水泵进行手动试机。

10、建议在住宅楼道内及别墅小区在公共部位,固定设计和配置灭火器存贮箱或配置灭火机。

11、大型别墅住区,应考虑设计、安装外型美观易于开启的户外消防水龙头、水龙带存放点(箱)。

四、给排水系统:

(一)给(供)水水池;

1、水池水箱设水位标识,高低水位声光报警信号连中心,检修爬梯,排水管径大于80mm,水池底做坡面,最低处做60cm直径、深50cm的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀。水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装管道泵、便于水箱清洗。

2、为保证住区供水质量,方便日后水池清洗。建议住区生活(消防)水池内壁贴瓷片铺设,水池内的爬梯应采用不锈钢材料,溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封管口。水池人员入口应设不锈钢网并加不锈钢盖密封加锁,以防老鼠、昆虫进入影响水质。

3、二次供水箱的排水管不小于80mm,地下室储水池排水管不小于100mm,设置在水箱底部,水池底部应有坡度。

4、目前各地都面临城市化发展速度过快,水资源紧张,市政建设滞后等问题。为保证住区供水的稳定,建议住区供水水箱设计容量在无市政供水输入的情况下,应能保证供应住区居民两日的正常用水量。

5、水池(水箱)内的排水管一定要放在最低处,益流管离排水沟或积水井必须大于400mm。地下水池不能使用液压阀(因为容易坏),应该改为电动阀。

6、地下储水池应分为两部分,两个水池的出水管用环管相连,当清洗水池时关闭一个水池的出水管,使用另一个水池,这样可保证清洗水池时不影响居民生活。

(二)给(供)水设施、设备;

1、不建议将水泵电机的控制柜等电气设备安装在水泵房内,因为泵房潮气过大容易对电气设备造成腐蚀。如需将水泵电机的控制柜等电气设备安装在水泵房内,水泵房控制柜柜底应高出地面30cm以上。

2、对住区水泵变频器的选型上,建议变频器系统要使用同一品牌,便于日后维护和管理。

3、给排水各类管网应有功能标识及流向,各阀门应有控制范围标识。

4、地下水池到给水泵管道两侧装阀门,水表、阀门侧装活接

5、建议在地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;生活水池应设溢水报警装置,防止自动补水装置失控跑水,建议将报警装置安装在消防监控中心。

6、对于高层的天台水池供水泵,建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置,使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能,以消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。

7、水泵在安装时,出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接,短管上方要有放气阀。

8、水泵变频控制系统应具备:

1PLC、变频器运行过程出现故障时,应有故障代码指示及故障记录查阅。PLC控制器的程序最好使用通用程序,方便以后的维修。

2)该系统在突然断电后又恢复正常供电时,该系统应可以自动复位。

3)供水压力的上限、下限,根据现场实际情况,应可以重新设置。

4)每台泵运行切换时间,根据现场实际情况,应可以重新设置。

5)设备在维修时,相应的每台泵,应能退出自动切换运行程序,并可复位。

9、项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配,根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

10、在水泵房内的水泵正上方,不能设置水泵电缆槽,方便以后架支架吊电机、吊水泵。

(三)排水系统;

1、大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵,设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接,利于日后检修、拆装。

2、车辆通道上的排水沟盖坚固耐用,建议采用重型铸铁、混凝土板材料。

3、在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。

4、标准化住区道路上的雨水、污水井盖建议由地产或物业定点制作铸印A物业字样的井盖,目的提高质量、便于维护管理,体现A精致管理。

5、沟渠井配置有防震功能的活动井盖,便于检修移动,盖板材料考虑容易替换或免维护。

6、小区内污水管的检查井,为了便于疏通,建议井与井之间的距离不能大于20米,另:应尽量避免在业主私人花园内设置窨井盖。

7、小区内雨水管的沉沙池,存在日常积水,滋生蚊虫的现象,建议把沉沙池设计在主管道上。

五、垃圾收集点;

1、垃圾收集点(垃圾桶)的服务半径,不宜超过50m,垃圾收集点(垃圾桶)附近应设置给排水装置,便于对以上设备进行清洗。

2、垃圾转运站应考虑季风影响,且应避免主要人流方向,设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置(最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处,避免垃圾车进入小区影响居民生活)。同时,垃圾转运站应设置给排水装置,便于必要时对该场所进行清洗。

3、垃圾中转站的高度为3m左右,面积约为每1005-7m2;地面铺设广场砖;内墙面贴瓷砖;外墙设计风格应与小区整体规划相协调;安装上下水管道、照明及卷帘门

六、路灯照明系统;

1、住区室外照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应考虑安计量设备,以便对住区公共用电的耗电情况进行及时统计,降低能源消耗。

2、设计时应考虑到照明的节能需求,建议住区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制,夜间可以关闭部分路灯以节约能源。

3、低压配电屏的设计建议考虑将住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开,留足备用商铺用电接线开关,分类计量,便于供电局抄表到户。

4、水景、水池、水廊水下彩灯的使用维护成本高,使用效果一般,建议在日后的规划尽量少采用。苑内射灯、节日灯合理配置,不宜过多,避免产生灯光污染。

5、苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用,小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。

6、从目前使用与维护情况看,目前地灯使用寿命短故障率高(实际使用中地灯使用寿命1—2年、故障率高),给维修工作带来很多困难,也易出现安全隐患。建议在注意日后的设备选型和将物业管理、使用情况一并纳入对合格供应商的评审制度。

7、单元内的楼道照明采取声控或触摸式控制;大地灯有排水功能。

8、建议小区路灯设置与住宅保持一定距离,合理配置灯具的功率,避免灯光过亮影响业主正常休息。

来源本文来自:道客巴巴

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