言论 | 郑叔伦:我对深圳房价上升持乐观看法

东海国际公寓2020-05-13 13:28:49



“深圳的供应量本来就很少,需求量却很大,这种供需关系比香港还紧张。现在房价是比以前贵,但和未来相比也许并不贵,取决于如何看待未来。”

文/ 观点地产网 

观点地产新媒体:深圳325新政出台以后,楼市分化还是很明显的,作为专业机构人士,您如何看待市场的发展?

郑叔伦:市场波动是很正常的,不要过于放大这件事,要用长远的眼光去看待。经过政府宏观调控之后,很多购房需求受到挤压,就像是一个上升的气球,被有形的手压在地上。但只要政府把手松开,不用给气球任何动力,它还会往上升。

深圳经过几年的发展,积累了相当多的购房需求,所以一下就爆发了。楼市就是这样,调整的时期没有人买,大家都观望,等真正要上涨的时候大家就去买,这是种买涨不买跌的心态。去年这种情况在深圳特别严重,当楼价开始升了,大家挤着去买。

去年上半年楼市上升了一波,到8月、9月有所停滞,年底又迎来猛涨,预计全年涨了差不多50%。加上1月6%的涨幅,其实楼市增长已经超过56%,这是相当夸张的数据。

今年春节过后,市场出现很多政府会打压楼市的言论,会出台相应政策,结果3月25日真的出台了政策。有一部分购房者赶在新政执行前过户,导致那段时间成交量挺不错。新政执行后,4月份成交量比3月份缩减一半,5月份比4月份又缩减一半,一下子全市成交量就减少了非常多。

但回过头看,上半年深圳的房价还是在涨,这跟大家的预期有点不一样,他们觉得房价应该要下降了。其实房价没变动太多,在最冷清的四五月份,个别二手楼业主调整的也仅限于“叫价”,实际成交价还是和市场价持平,或者比市场价高一点。最终会发现,深圳的房价依然在涨。

观点地产新媒体:您觉得楼市还有没有调控的空间?对接下来的走势有什么判断?

郑叔伦:具体要看政府的考量。最近有人在讨论,到底要保汇率,还是保房价?从我的立场看,宏观经济形势不好,人民币汇率下调,一旦房地产出问题就更麻烦。

从中国发展的角度来看,房地产不能出问题。一方面,宏观政策强调明确供给侧改革、去库存,另一方面又要控制房价,这两者存在一定矛盾。我认为它们应该是综合作用的,在政策层面对房地产肯定是既要打又要保的思路。

从投资市场来看,全球经济发展形势都不乐观,资金只能找发展相对好的地区进行投资,最后发现其实中国是个比较好的选择。资金是有选择性的,肯定是流向一线城市。

可以说,资金流到哪里,哪里的市场就会火,所以了解资金的流向很重要。今年有不少资金流向房地产,由此可以判断,房价将很难得到下降。

观点地产新媒体:有声音认为,深圳去年以来的房价涨幅已经透支了投资客及自住客的需求。在您看来,这种情况似乎还是处于健康水平?

郑叔伦:房价到底健不健康,要看怎么去理解。追高不健康,难道追低就健康了吗?房价没有一个绝对值,因为受到很多因素的影响。

房价能反映一座城市的竞争力,所以看房价高不高,要先看深圳在全球的排名是多少。深圳去年排在前20名,它的房价也应该是前20名。如果竞争力排名是前20名,但房价是倒数20名,这是不科学的。为什么纽约、伦敦房价贵?它们是世界经济排名最前列的,可以吸收全球的客户,所以楼市和经济是挂钩的。我认为深圳的GDP是飞跃式发展,房价也应该反映经济发展的速度。

可以影响房价的有五大因素,第一是政策,第二是经济,第三是货币供应,去年以来中国在降息、降准,充裕的资金对楼市有拉动作用。最后两个因素分别是供应、需求,供需关系也是经济学里最基本的理论。人口越多的地方和国家,对房子的需求就越强。

去年深圳净流入人口达到300多万,这种增幅是很夸张的。随着人口数量增加,新房供应量也应该同步增加。但实际上深圳供应量很少,一年成交量也基本在五、六万套左右,供需极不平衡。

中原统计过,按存量商品房计算,香港的存量房大概130万套,对应全市人口700万左右;而深圳的人口是2000万,存量房却仅比香港多一点,才200万套左右。这种供应量够不够?我觉得不够。

我对深圳的房价上升持乐观的看法,要遵循经济学规律,深圳的供应量本来就很少,需求量却很大,这种供需关系比香港还紧张。现在房价是比以前贵,但和未来相比也许并不贵,取决于如何看待未来。




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