最近几次调控北京房价跌幅;认房认贷细节;连环单处置

五块钱在思考2020-12-02 15:47:13

2008年金融危机10个月触底,跌幅19.7%,然后用了5个月涨回危机前水平


2011年限购10个月触底,跌幅19.2%,然后用了7个月涨回限购前水平


2014 年5个月触底,跌幅11.5%,之后横盘15个月涨回限购前水平


这是二手房数据统计结果,算的是北京的整体跌幅,郊区比市区跌的多,烂盘比好盘跌的多这些常识就别较真了,数据来源是链家,觉得链家数据作假可以忽略不看这一段。


2011年1月限购,提高二套首付+第三套不能按揭,房价没怎么动,4月份外地人满5年社保,房价没怎么动。比较有意思的是,房价掉价是5次加息结束的时候开始的,1年期贷款利率从5.56%加息5次到6.56%。


2013年最严限购,房价微跌一个月,然后又一口气涨了12个月。直到2014年4月达到顶点后才开始下跌的,那会儿也什么特别政策,有一种分析是美国搞QE,我国外汇占款减少导致货币投放量不足。


08年金融危机以后4万亿导致09年房价翻番就更不用说了,最近3次房价下跌货币才是主要因素。限购会导致交易量减少,可以捡个漏什么的。导致房价下跌的主要因素是货币,流动性和利率才是房价的主发动机。



这次调控并非史上最严,13年最严,环境最苛刻。


13年认房认贷时,贷款记录两次的,无法第三次贷款,317贷款记录多少次都算一次。
13年利率高企,五年期贷款利率6.5%,现在上浮30%才6.37%。
13年有很多人刚开始缴纳2年社保,有资格的人没现在多。
13年3月认房认贷+20%个税政策叠加后,四月市场冷清,然后又一口气涨了12个月。


317政策内容

认房

家庭名下只要在北京有一套住宅(公寓、商铺、写字楼都不算),再买就算二套,其他城市的房子无所谓。


认贷

认的是全国的贷,最要命的是你已经还清的贷也认。住宅和公积金的贷款都是认的,只要有这些记录,再买就算第二套。商住房的目前有争议,不出一周银行就会有细则出来,到时候就知道了。

经营贷不算数,不算认贷的部分

住房贷款算认贷的部分

商用房贷款目前还有争议


如果被认定二套的话,有多惨?

普通住宅首付60%,非普首付80%!

1000万的房子,评估值850万,贷款金额170-340万,算上税和中介费首付700-900万,按揭商贷还有个毛用,这简直就是在谋杀改善型需求。



贷款期限缩短至25年

25年(不含)以上的个人住房贷款被喊停!其中包含公积金贷款。月供压力进一步加大。


317政策疑问解答



下周网签,有影响吗?

17号下午4点发布的政策,网签系统6点多就关了。以后再网签都是按新政策算。


会不会影响购房资格?

购房资格没有变化,五年社保和个税可以买一套,户口和绿卡可以买两套,还和以前的一样。绿卡和个税也还是有渠道搞定。


政策变动能不能解除合同?

  

  • 不可抗力与情势变更的区别: 

不可抗力是法定解除合同的条件,合同上有没有规定,都不影响解除合同. 情势变更需要由法官自由裁量,有严格的适用条件 

  • 情势变更,国家实施房产新政,是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。 

同法》司法解释二第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,,,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 

  • 情势变更的确认是非常严格的。

如果协议上没有具体写明首付额度,或首付数额与新政的规定持平或更高,协议签署时间在新政出台之后等,。 

  • 另外也提醒买家,如果要解除合同,应尽快通知卖家。如果因为时间拖延而给卖家造成损失,卖家也是有权向买家索赔的

下次再签买卖合同的话尽量加上政策变动免责,可以无条件解约。



二套贷款贷那么少,还有连环单被卡主怎么办?

听说连环单有5,6个买卖套在一起的,听着都肝疼。友好协商解约的暂时都解脱了。

很多政策都是并没有完全限制住什么,只是难度和成本提高了。按揭贷款卡的紧,抵押贷款不收政策影响,垫资全款买房+抵押贷款完全能解决限贷的问题,但是要多掏垫资费用,而且抵押贷款的利率比按揭高,贷款年限也不容易达到25年。


政策作用能持续多久?

文章开头的部分其实已经回答了这个问题,主要还得看货币政策,贷款收的紧不紧,美国加息频率,外汇占款。二线城市还得注意土地投放量,北京上海深圳不需要关心这个问题。


接下来什么时候买房比较合适?

首先,买房的建议顺序是学区房、地铁住宅、地铁商住、环京住宅、无地铁商住。

买卖双方经过一两个月僵持以后会进入买方市场时间,调控带来的楼市波动反而是找笋盘捡漏的好时机。

房地产是长周期,可以密切关注成交量,库存数等指标,下一次房价上涨之前一定是成交量先放大然后价格也逐步升高,这种情况持续1-2个月,就要准备上车了。所以,不必心急,不会像股票一样突然拉个涨停。


成交量低迷,卖房速度肯定变慢,着急用钱怎么办?

举例:市值1000万的房子

1.全款清房无银行贷款的情况,需要资金600万以内,可以找短期借款公司,信托,p2p,小贷典当都可以做短期借款,最短以10天记。

2.非清房有银行尾款,银行尾款+资金缺口600万以内,也可以用这个办法。

超过这个比例,只能努力卖房了。


终于要有笋盘了

对于持币买家,可以耐心等到好时机再出手了,着急卖房的卖家总会有扛不住降价卖的,多散步买房信息,我见过一个上海的买家,微信里加了很多中介小哥,没事儿就发一条朋友圈,催促小哥推笋盘,号称24小时随时看房~


遇到急需资金的卖家,可以谈全款,自己资金不够可以找垫资公司垫全款买房,不需要什么抵押。


相关文章:

从历史数据看不同类别资产的长期收益比较

卖掉北上广深到底能买下几个美国


---End ---

思想的先锋派,行动的稳健派。寻找同类。