房价涨疯了,到底该不该买?

蚂米2018-06-10 04:14:19


文/江瀚


房子除了对于国民老公王思聪来说不算个事,对其他任何人来说都是一个重要的投资品,买房肯定是一个非常大额的投资,并且各地的行情不同,各地小区的地段不同,各种问题错综复杂,即使是最有名的房地产专家都难以给大家一个明确的答复。


本文同样无法给大家一个确切的答案,但是有一些关键性的问题,说清楚也许会对大家买房有着或多或少的帮助。

什么样的人该买房?


随着去年股票市场的暴涨暴跌,今年的股票熔断,以及之后飞涨的各地房价,股市与楼市无疑成为了中国人日常生活中最为关注的两大话题,有一个现象在大家对楼市、股市的讨论中非常普遍,这就是:为什么股市跌了所有的人都不高兴,而房价涨了大家还是不高兴呢?


在著名财经投资家杨天南的专著《一个投资家的20年》中这个问题被专门提出来过,杨先生认为人们真正关心的是:房子天天在涨,希望房价可以跌下来一些再买,没想到越等房价越涨,但是工资却是不涨,最终结果是买不起房的人越来越买不起房了。


那面对着日益高涨的楼市,每次开盘人群都像釜山行中的丧尸出行一样蜂拥而至,深圳88万元6平米的超迷你户型被炒上了天,甚至有上市公司通过卖了两套房就实现了保壳,可见房地产的魅力之大,但是因为房价的高涨,所有人都在犹豫了,到底该不该买房?


笔者就借用杨天南先生的观点加上自己的一些见解,提出了三个指标,大家看看自己符不符合这三个指标,再说你要不要买房:




你到底有没有居住的需求?


这个才是房地产的关键,什么叫居住的需求呢?对于房子而言,其最主要的功能是住,从住的角度出发,它要满足每个购房者的第一要求就是居住。


一个人如果在一座城市的居住时间超过了3年,基本上就算有了居住的需求。当然,如果有结婚的需求,即使不一定有3年的居住预期,但房子成为了丈母娘的刚需那么就是标准的居住需求了。


如果你3个月之后要换去别的城市工作,或者去出国留学,又或者有计划会被公司下派去别的地方,那么居住的需求就需要一定的思考了。


你是否有一定的经济基础?


对于房地产而言,房子在中国绝对是高额投资品,买房对于大多数人而言需要投入少则几年多则几十年的积蓄,这就要求买房一定是有经济基础的行为,像最近网上很火的上海小夫妻转卖房子、每个月还房贷10万的新闻,无论其真实性如何都不是一种理性的行为。


对于大多数人而言,买房的经济基础意味着你要有一定的能力支付首付,并且每个月所需要还的房贷必须要能还得起,还不能太大的影响自身的生活。


你是不是一个能够承受风险的投资者?


以投资为目的买房是一种非常大的高风险行为,因为房子作为投资品,其最大的问题就是流动性极差。


一套房子即使你赚到了钱也是纸面上的价格,其变现是一个异常复杂的过程,好在中国这么多年很少有房地产价格下跌的现象,所以相对而言大家对于投资的风险体会不深。


但是,经历过海南房地产泡沫或者听说过日本房地产危机的人,相信都有所耳闻,由于房子的低流动性,所以一旦房地产价格崩盘就基本意味着没有什么可能能出手逃离。


因此,这三个标准就是,如果你是刚需的第一套房,或者改善型需求的置换房,那么只要你符合第一二条标准就可以考虑,如果要投资房地产,那么请看第三条标准。


房价到底会不会下跌?


这个问题,基本上快是所有房地产的核心问题了,看遍了房地产的疯狂上涨,看到了去年以来中国股市的疯狂探底,于是有很多人抛出了这样的论断,去年的股市就是今年的楼市,楼市这样疯涨肯定要崩盘的。


笔者不敢说楼市会不会崩盘,因为房地产就像我们每天买的生活必需品一样是一种商品,既然是一种商品,商品的价格就必然会围绕着它的价值波动,所以房地产的价格肯定有涨也会有跌,只是因为一个特殊的原因导致中国的房价这么多年来并没有下跌过,这个原因就是土地。


因为房地产的价格不止是房子本身的价格,还要加上土地的价格,由于中国这些年来的城镇化速度不断加速,城市的发展不断扩张,所以导致了土地的价格开始了真正的疯涨,所以房价涨的根源不是房子升值,而是土地升值,因为相对于其他商品可以大量生产而言,每一块土地都是独一无二,都是不可复制的,因为这种稀缺性,所以导致了土地的价格会快速上涨,从而带动了房价的上涨。


从历史上来看,房子的价格在什么时候会下跌呢?无论是1929年的经济大萧条,还是日本的经济泡沫,房价下跌的标准只有一个,那就是城市的发展停滞了。


假设一个只有几十万人口的小城市,却建造了几百万人居住的房子,那么这里会不会下跌呢?不一定,因为只要这座城市的发展速度是对房子有这个需求的,那么房价就不会下跌。


笔者曾经在实地调研中听到过一个故事,在中国西南有一座风景秀丽的城市,虽然不是核心城市却景色美丽,于是大量周围大城市的居民跑去买房,房价一路高涨,结果某一天市政府将隔壁城市的一座大型钢铁基地搬到了城市,结果房价应声下跌几乎腰斩,由于污染导致风景不再成为了城市的吸引因素,最终导致这座城市的房价大跌,城市发展停滞。


所以,房价会不会下跌主要看城市的发展状况,但是有一个经验几乎是成立的,这就是不管在什么时候买房,你都不会觉得便宜,看看最近三十年的报纸,似乎什么时候都有房价已经高到没人能买得起的新闻了,现在的高房价让我们买不起,十年前的高房价一样觉得买不起,甚至三十年前的也是如此,“需要100年才能买上房”这句话仿佛穿越了几十年一样经常出现。但是我们回头看看,三十年前,二十年前,甚至十年前的房价都是太便宜了,为什么我们当时不去买呢?可以说,只要买房就很难买到便宜的房子,所以买房等房价下跌似乎是一个伪命题。那么要不要买房,请回到问题:你到底有没有居住的需求?


对于无数的朋友所头疼的房地产问题,可以对比上述的建议,自行判断。


如果买房的话,现在5年以上的商业贷款利率只有4.9%,公积金贷款利率更低只有3.25%,一般情况下不少银行还是能够有贷款利率优惠的,一般情况的组合贷利率水平也就4.5%左右,只要你能够找到4.5%以上收益的理财产品,那么向银行贷款就不算吃亏哦。蚂米的年化收益率10.8%,所以,你已经找到了。(点击“阅读原文”注册)