【精华】首席解读北京楼市新政(全程音频+精华汇总)看过的都收藏了!

国信证券北京分公司2021-12-31 08:02:32

  轻轻点一点


各位投资者晚上好,我是区瑞明。在这里向大家汇报一下,我们对这次以北京为主的以及部分热点城市调控升级的看法,主要谈谈对楼市的影响以及对中国房地产行业的影响那么我们可以看到中国房地产行业,实际上是从98年开启了住房的商品化,从来计划分配住房的时代迈入了住房货币化的时代,也迈入了土地资本化的时代,整个房地产行业也获得了高速的发展,那么决定中国房地产行业或者决定房地产行业长期趋势变量是什么呢?实际上,政策的因素是短暂的,它不能改变行业发展的趋势,也不能打破行业发展的规律,所有决定房地产行业的核心变量是人口,人口决定了需求,所以在这里我先给大家政策,我们先讲一下中国房地产行业的未来到底还有多大的空间

我们经过测算,未来中国房地产,从住宅领域来讲,未来的需求量是很大的,当前的房价水平来测算大概还有超过200万亿的市场空间,我们看到很多做行业分析的,在分析他所研究的领域时,大家觉得1个万亿元级的市场已经很大了,但是,中国房地产行业的住宅领域市场中间,至少是200亿的,这个怎么来的呢?我给大家分析一下数据,里面包括了几大类需求


第一,是改善型需求。我们参照日本的人均居住面积可以看到,日本这个国家,它人口密度很大,国土面积也很狭小,那么日本的人均居住面积能达到40平方米以上,那我们呢?现在是33平方米,也就是说人均还有7平方米的改善空间,那么这一块我们大概有7、8亿多的城镇人口,所以这块的量是很大的,是有几十亿平改善需求的空间。


第二,是城市化我们现在城市化率是53%,刚才讲到了改善需求的空间,有几十万亿了,至少超过50亿平以上的改善空间了。另外还有城市化的进程,53%的城镇化率我们认为至少能达到70%以上的城市化水平,还有20%的提升空间,这一块也可以带来一大部分住房的增量需求


第三,增量人口。我们认为中国未来人口的总量能达到16亿人以上,所以还有2亿多人增量


那么三个需求加起来,再换算成当前的全国平均价格,整个未来增量需求是200万亿元级的一个量级,但是我们看到总量很大,空间很大,但是它的增长潜力大不大呢?那么就要看基数了,我们未来的增量总量很大,但是我们的基数也很高,我们去年的房地产销售额达到10多亿平,所以如果以去年为基数的话,如果房地产行业每年不增长的话,我们发现20多年这个200多万亿元级的总量需求就会消耗光,所以,这里面就需要行业用小周期波动的形式。我们讲到了行业,总结一下就是行业未来的增量空间还是很大,但是增长潜力不够,从需求的角度来讲,增长潜力不够,所以就要以小周期的形式来演绎。小周期的波动能够增强行业的韧性,拉长行业的大周期,那么以上就是行业未来空间的总结。

接下来,我们看下北京的调控。房地产行业实际上承载了调节宏观经济的职能,也承担了平衡力的职能,因为它的产业链很长,影响到这个行业也非常长,它的上下游产业链能吸纳很多就业,所以,当每次经济不好的时候,基本上都会出台刺激扶持房地产的政策措施,比如说08年出台了刺激房地产的政策,11年底的时候,货币政策进行了放松,14930新政,15330新政以及14年四季度开启的,到现在为止开启了5次降准6次降息,实际上都是房地产行业刺激政策的一部分,通过拉动房地产来拉动宏观经济,调节周期,同时也是平衡利益。



 平衡利益


为什么讲平衡利益呢?就是房价上涨到一定阶段之后,买不起房的人会有意见,想换房的人会有意见。另外,其他部门也会有意见,房价涨的多了可能会影响到其他部门的利益因为房价地价上涨就是要素的价格上升,那其他部门会有意见。政府通过卖地获得的财政收入,可以进行基础设施的建设,就涉及到公共利益设施的建设,但是可能这些设施公益性的,关乎到公共利益的,可能不赚钱不盈利但是政府也要公益建设,就通过卖地来实现,然后卖地的收入拿去建设关乎到公共利益的项目完成了利益的再分配,完成了平衡利益。所以,我们讲它调节了周期,也平衡了利益,而且经济过热的时候或者房价上涨过高的时候,就要进行调控,但是,有些地方,库存大的我们还要通过鼓励老百姓买房,支持农民进城买房,通过货币化的棚改来完成这些地方的去库存,所以它是调节周期平衡利益的一个很重要的领域


还记得当时14年最严厉的阶段,我们拿深圳举例,当时深圳是认房认贷,当时是贷款还清了,名下无房的,那么到银行去办理按揭,是贷不到款的相比北京这次认房认贷如果你贷款还清,下无,还是能贷到款,只不过首付比例比较高因为北京的房价总价很高,如果首付比例低的话,实际上从按揭的承受能力来讲,可能很多人承受不起,所以比例做一些上调相对来讲也是可以理解的,而且从利率来看,跟11年相比,现在的利率还是比那时低很多现在套还能打折,但是11年当时比较极端的时候,首套置业打不到折,还要基本上浮,不然你不上浮很难批下来而且那时基准利率也比现在高很多。


所以现在来看这个调控,确实因为北京房价过热,房地产过热,所以出台了这样一个调控,也是短期不得已而为之的必须短期降温。从长期来看我们依然看好北京房地产市场潜力,毕竟需求因为决定房地产核心原因是人口和需求,这一点上,北京是有很大优势的



总 结


所以我们北京楼市的看法是短期调控基调是希望房价能够稳下来那么我相信短期一定能稳得住,不住就加码调控,一直稳住为止。实际上从成交量的情况来讲,本身的成交量早下来,早已出现了比较明显的负增长,但是价格往上冲,所以叠加一下调控的手段,然后把它稳住。我相信短期这个目标是可以达到的,在2017年是能达到的,但是以5年一个维度来看,或者是再短一点3年维度来看的话,我认为现在这个位置上往后看3年或者5年,北京的房价依然有比较强劲的上涨动力。这是我对北京购房调控的看法。实际在北京来讲,如果现在需要买房面对这样一个调控措施的话,具有北京户口的,我的建议是趁现在调控,市场热度有所降温,特别是买卖二手房,目前二手房业主返价概率下降了,那么买方的议价能力开始上升,在这种阶段如果有需求的投资者可以考虑,那怎么买呢


既然现在认房又认贷所以可以先全款个小户型,这样不占用贷款的指标,等到将来经济条件改善了,再把小户型卖掉,这样名下没有房也没有贷款记录,然后再换成一个大户型,通过这种分步法来入手,当然,如果条件允许的话,也可以一步到位,通过按揭贷款买户型大一些的。总之,珍惜自己首次贷款的资格”,趁每次调控降温布局中长期潜力比较大的城市房产





主讲人:


国信证券房地产首席分析师


证券投资咨询执业资格证书号:

S0980510120051


香港中文大学金融财务MBA。十四年房企从业经验,

超过九年证券卖方研究经验。连续七年入围“新财富

最佳分析师”,2012年、2014年上榜“新财富最佳

分析师”。2012年上榜“水晶球最佳分析师”。

2012年及2015年上榜“金牛最佳分析师”。2015年

荣获“东方财富最佳分析师”。




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