最全数据跟踪!【招商房地产】销量前期调整后有所反弹  看好短期积极因素持续发酵 — 房地产高频追踪报告

降噪房地产2021-01-10 16:15:20

增量到存量的变迁-招商证券地产新经济产业图谱



行业策略

近3周我们一直在强调行业积极因素正在凸显,房地产指数相对收益的最佳布局点区间是行业衰退后端和复苏前端,目前小周期高点降低了行业指数的超额收益机会,但短期积极变化或带来反弹机会。


这些因素正在发酵:


其一,通胀在短期调整区间,长端利率边际也有改善现象,行业政策进一步收紧担忧缓释,宏观层面的变化将对周期品形成新的支撑和预期差;


其二,前一波周期品轮动结束,前期“风险偏好高者追逐房地产上游,偏好低者追逐下游”的周期品轮动区间已过,房地产已完成了“为他人做嫁衣裳”的这一“尴尬”过程,往后周期品的机会向房地产倾斜


其三,便宜的现状,前期行业个股已率先于其余周期品调整,表现为大票折价明显,小票部分也进入了价值区间,配置价值上升;


其四,万科周一复牌,市场议论纷纷,我们看好事情向新的制衡方向发展

看好符合规则、同股同权以及大市场小政府导向下的行业净化。看美国历史上的公众公司,所谓激进的投资者(常指一类对冲基金)虽经常表现为粗野、投机性和不道义,但他们也通过某种制衡进化着资本市场的各个主体和制度,好比黑客(有时仅指骇客)相对于操作系统,我们相信最终僵局一定会盘活。同时,根据行业发展趋势,我们认为集中度提高、金融属性强化、城镇化下半场的城市圈外溢均为传统大地产公司未来转型的考量方向,现有的主流判断基于住宅类开发主导的行业现状,存在局限性。

配置建议

注意前述短期行业的积极变化带来的机会,强调看好资金价格和通胀回到短期下降通道。行业小周期高点回落降低指数超额收益机会,但股票自下而上机会凸显,选股仍维持蓝筹&白马和小票6:4配置,基本面为王。

配置组合:

自下而上选股关注“资源/业绩/估值”等角度;转型地产股需重视安全边际。


1. 基本面角度:寻找“资源+业绩+高折价”兼备的品种,关注蛇口/华发/信达/首开/北京城建等。其中,华发和信达市场定价存在明显偏差(过度担忧部分项目和高杠杆等问题),但极端假设下的压力测试之后,仍具备极高的安全边际(折价达50%),并且华发业绩弹性最大,信达是典型的大集团小公司,均可积极左侧布局。


2. 转型角度:房地产基金主题首选嘉宝(核心稀缺标的),光大系入股助力轻资产转型;大健康主题首选苏宁环球,坚定布局医美和传媒,具备成为国内医美龙头的潜质,复牌补跌后可积极关注。此外,低利率背景下的物业重估:北辰仍有明显低估,折价率近50%,其余标的已超过或接近重估价值。


3. 央企地产整合主题,关注【南国】;深圳地产国资整合主题,关注【沙河】。

风险提示:

政策分化及复苏边际转弱;多元化转型效果低于预期。

主流城市最新变化:

1. 供给:5月份重点城市推盘量下降,且仍明显小于销量,拉动可售套数和去化周期持续下降。


2. 需求:5月以来维持边际转弱趋势,当然,小周期调整不会一蹴而就,销量在一定时间内会有反复,一手房上周销量数据回升(67城+15%),一线+38%/二线(21城)+14%/三线(42城)+11%二手房销量分化明显。


3. 价格:5月百城新房均价环比+1.7%,重点二线和部分三线城市包揽涨幅前十,厦门和合肥领涨且涨幅超过5%;70城新房价格指数环比+0.8%。


4. 土地:5月百城住宅类供地量低位持平,成交量低位回升,但楼面均价环比继续大幅上涨(二线尤为明显),重点城市地王频现。






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