遏制楼市泡沫,政府终于坐不住了!北京祭出大招!!

投资者报2020-09-15 16:50:37

9月30日傍晚7点,北京宣布了新一轮房地产调控政策,主要内容如下:

 

1、购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

 

2、对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

 

3、进一步加大住宅用地供应力度,并结合年度土地供应计划,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%,在满足刚性住房需求的同时,兼顾满足改善性住房需求。

 

4、对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源。

 

对于北京市的调控措施,我的看法如下:

 

1、北京此次出台的调控措施以“限贷”为主,因为在“限购”上已经做到了极致。新出台的措施,力度还是非常大的。

 

2、北京此次调控的首要目标,是非普通自住房,首付比例大幅提高之后,对豪宅市场将产生很大的压制作用。有一种观点认为,政府调控目标只应该放在普通住宅上,对豪宅市场可以让市场调节。其实,这是书生之见。豪宅相当于创业板的高价股,他们不断创出新高,对普通住宅产生了很大的刺激作用,往往带来恐慌性的购房热潮。所以北京这样做是对的。

 

3、首套房首付提高到35%,提高了初次置业者的门槛,这个做法值得商榷。以每套房600万计算,首付是210万元,这对于刚需是比较大的压力。

 

4、北京出台调控新措施,会不会引发一线城市楼市新一轮调控?我觉得这完全有可能。强二线城市疯涨过一轮之后,部分资金有回流一线城市的迹象。因为大家心里都清楚,去三线城市、四线城市是没有希望的。所以,一线城市再次全面加强调控是非常有必要的。

 

5、有人至今仍然反对限购、限贷政策,认为没有遵循市场原则,这种观点不值一驳。住房就是特殊商品,调控特殊商品可以使用特殊手段。香港地区、德国、加拿大、新加坡都有类似做法。

 

6、楼市降温的大趋势不可逆转,但这个降温过程会比较慢,可能到12月以后才能显现效果。短炒资金需要防范风险了。


来源:天天说钱(ID:liuxb0929)

作者:刘晓博



房价凶猛飙升,政府到底错在哪儿?



作者:陶冬(瑞信董事总经理、亚太区私人银行高级顾问,中国首席经济学家论坛理事)

来源:首席经济学家论坛

原标题:陶冬:房地产,我错在哪里,政府错在哪里?


中国许多城市的房地产市场,近来出现了井喷式价格上涨,资金爆出恐慌式抢购。一个号称上海浦东的新盘,其实距离陆家嘴尚有70公里,但是四百多套住房开盘后在两分钟内被抢光。为了规避限购政策,市民涌向离婚中心申请离婚,不堪人潮的离婚中心不得不关闭现场服务,离婚居然需要领筹排日子才获办理。

 

作为经济学家,笔者曾经提过小阳春,但是根本没有预见到这轮房价的飙升。我错在哪里?错在将房地产按居住属性进行分析,看房屋库存、土地供应,看收入增长、人口结构。其实此时此刻的中国房市,那些因素都不重要。今天中国房地产,分析的切入点应该是金融属性,而非居住属性。

 

中国经济增长缺乏内在动力,于是政府大力实施货币扩张政策,今年第一季度的货币发行量堪比2010年“四万亿刺激“的阵仗。但是由于经济下行、产能过剩、风险增高,好的企业不愿举债,银行也不愿意借贷。实体经济无法吸收骤升的流动性,资金唯有滞留在金融经济中,股市又不旺畅,资金便爆炒房地产。房价初升的时候,很多场合明显地可以看到地方政府与开发商在拍卖土地上做手脚,诱导资金入市。一旦房价上涨形成势头,则房价地价交互刺激,房地产成为自我形成、自我推动的牛市。资产收益低本来就是居民的隐痛,房价飙升之下,银行储蓄迅速被转化为买房购买力。银行本身面临着优质项目越来越少的难题,政府又催着借贷,房贷成为他们交功课的主要手段,近月银行新增贷款几乎全部发生在按揭领域金融创新,又打造出新的借贷途径,让资金不足的买房者拉高借贷比率上车。

 

造成房价地价暴涨的另一个原因,是资金成本的下挫。中国政府的房地产调整,一贯将重点放在卡住开发商的资金源头和资金成本,开发商出事也多是因为资金链断裂。本届政府数度努力之后,资金成本得到大幅下降,融资渠道也变得多元化、便利化了。但是这一切对于实体企业来讲来得太迟了,得益者多是发展商和地方政府。当资金这个紧箍咒从发展商头上摘下,发展商“财务自由”了,房地产市场的博弈就变得精彩了,买方卖方的势力天枰就彻底倾斜了。同时,企业的资金在实体经济中找不到定位,也流向房地产市场--炒作比经营实业更容易赚钱。

 

房地产金融化,是今天房地产市场的现实情况。房地产资产金融化,买方资金金融化,发展商资金链金融化,于是房价照其金融属性狂奔着,人性的弱点将其进一步放大,恐慌制造出新的抢购。

 

今天的中国房地产市场,乱象丛生,炒作遍地,杠杆突起,人心浮躁。错,不在买房人的疯狂,而在流动性制造者的疯狂。

 

笔者暂时看不到北京房地产政策全面收缩的理由。首先,中国经济了无起色,自生增长动力不足,政策刺激效果日衰,作为支柱产业的房地产对于经济稳定至关重要。其次,地方财政面临空前的挑战,不少县连按时支付公务员工资都有困难,土地财政的大门没有人敢关上。再者,房地产去库存,是中央政府的既定方针,也是拆解金融隐患的必需,大家都等着炒作资金冲向三线城市解放住宅库存。笔者看来,北京会通过地方政府限制房价过热,但是应该会引导资金流向三四线城市去库存,而不是终结这轮牛市。

 

那么,中国房地产市场有没有泡沫?且看数据:在1990年,日本房地产总值相当于本国GDP的200%;在2006年,美国房地产总值相当于本国GDP的170%;今天中国的房地产总值相当于本国GDP的250%。今天北京、上海、深圳三个城市的房地产总值,已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。

 

在过去的100年中,全世界大的房地产泡沫大约出现过四十个左右。每个泡沫形成时该国国民都说,自己的房价上涨和其他的泡沫不同,有本国国情。当泡沫破灭后,才发现泡沫的共性远大过个性,泡沫就是泡沫。笔者也不知道泡沫何时破灭,只是知道当信贷周期转势的时候,房地产周期往往转势。中国的信贷GDP比率预计今年底超过250%,独占世界鳌头,远远超过第二名。经济周期,是经济学的基本概念,而经济周期的起落一般取决于信贷周期。或政策主导,或政策失误,或资金流向逆转,或银行坏账大升,触发信贷收缩,最终导致房地产市场的调整。现代资本主义的历史,基本上就在这信贷周期中周而复始,盖莫例外。房价升得越疯狂,调整就越痛苦。上帝欲其灭亡,必先令其疯狂。

 

中国经济最弱的一环,是发展商和地方财政;最强的一环,是超高的居民储蓄。当房地产市场出现危机时,人们突然发现最强的一环和最弱的一环被联在了一起。有一天,历史学家会说,那是政府的错,千不该万不该的大错。亡羊补牢,犹为未晚。


(陶冬  瑞信董事总经理、亚太区私人银行高级顾问  中国首席经济学家论坛理事)