贷款买的房子究竟是资产还是负债?

沐丞的自由生活2021-07-21 09:37:15

最近一、二线城市房价大涨的新闻再次占领了各大新闻客户端,据美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示,深圳已成为全球房价第二贵的城市,仅次于加州圣何塞。分析显示,深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右。80万美元就是相当于500万人民币,即便是收入颇丰的中产家庭一次性拿出这么多钱来买房的可能性也比较小,所以很多购房者基本上还是会选择贷款。按照首付三成150万,需要贷款350万,假如按照可以贷款的最长期限30年,以及当前国家基准贷款利率来计算的话,每个月则需要还款1.8万元以上。

2016年深圳的平均工资是8141元,所以每个月能拿出税后收入1.8万元来还房贷的家庭已经相当不容易,如果是个人那一定是职场精英。不过,这房贷一还就是30年,虽然能在一定程度上抵御通货膨胀,但是在还款前期对于很多人来说可能还是有点吃力。那么,贷款的房子究竟算是资产还是负债呢?

认为贷款买的房子是资产很好理解,因为房子可以卖掉变成钱,而且只要房子买得好,大赚一笔也是很容易。比如还是前面提到的500万的房产,贷款买房只需要支付150万的首付,假如房价一年上涨20%,那么该房产就升值到600万,这个时候卖掉再减去贷款的350万,手上现金就变成了250万,这样一来粗算就赚了100万。但是如果是150万的现金做理财,年化收益达到20%,这已经是非常高收益的理财产品了,可能会伴随着较高的风险,但是即便是这样最终收益也就是30万。这两年在一线城市好地段的房产,一年升值50%都很常见。所以大家也不用奇怪为什么那么多人要买房,开工厂的老板情愿买房也不愿做生意了,道理很简单,因为可以用更少的钱获得更大的收益,而且风险更小,花费精力比做生意那样劳心劳力要小得多。

认为贷款买的房子是负债也很好理解,因为一旦贷款就意味着背负着债务,需要每月还款,而且要还很长的时间,本来手头上有很大一笔存款,但是一买房就变成了房奴。还是以上面的价值500万元的房产为例,如果首付3成,贷款350万,贷款30年,这就意味着要还近320万元的利息,这还是在当前利率比较低的情况下计算的结果。本息合计670万,对于任何一个普通家庭来说都是一个不小的数目,从青年就要还到老年。

还有人觉得房价会跌,甚至跌到低于需要偿还贷款的价格,比如500万的房产贷款350万,但是房价下跌30%,房产的价值变成了350万,但是按照刚才的计算,你仍然要偿还670万的利息。这个时候似乎直接不还房贷让银行把房子收走还损失小一些。

我们可以看到,房子还是那个房子,贷款还是那笔贷款,有趣的是当你站在不同的视角去看,贷款买的房子可能既是资产又是负债。在一线城市,每年都有大量的外地人涌入,已经扎下根的市民也在繁衍后代,加上可用建筑用地越来越少,二孩政策的放开,所以在好的地段房价很难下跌,即便有偶尔的震荡,但是总的趋势仍然是上涨。好一点的二线城市也是会有类似的趋势。但是一般的三线城市、四线城市、小县城的房价就很难说了,在这些城市每年很难有大量的人才涌入,甚至人才不断流失到一、二线城市,而且几乎所有的家庭都有住房,或许不止一套,这就很难保证房价能持续上涨,即便上涨也是因为通货膨胀,所有物品价格都上涨的缘故。

如果看到这个趋势,你在一、二线城市有钱自然是可以买房,虽然你可能会因此背上债务,但是你的房产始终在升值,并且随着你收入的提升、通货膨胀,你的还款压力会越来越小。你有了房子就不需要租房,就以前面的500万元房产为例,这样的房子如果是在深圳关内,光每个月的租金就要8000元,而且会逐年增长,白白的给了房东,不如还自己的贷款。如果你有了不止一套,那么当中有的可以出租获得租金,有的可以抵押获得大笔资金,还可以出售、办理贷款等,你的资产就有更多打理方式。除此之外,有了房产就可以用公积金贷款,提取公积金余额,按月提取公积金还贷,从而可以充分利用公积金。如果以后还有房贷抵个税的政策又可以省下不小一笔的支出。

但是在三、四线城市,或是更小的县城,持有多套房产不一定是合适的,特别是贷款买了多套,因为一旦房价下跌,租出不去,或是卖不掉,对于自己来说就是一种负担了。我老家有个亲戚,他家自己买了一套新房,原来的老房子拆迁又获得了四套,总共就有五套房产,但是一套也卖不出去。因为当地人家家都有房子,也没有人租他的房子,所以他家只能眼睁睁的看着空房子,并且还要每个月缴纳物业管理费等费用。他家并不富裕,两个女儿都嫁到了外地,手头上这些房子说上去风光,但是却是甩不掉的累赘。

所以,不必去纠结贷款买的房子究竟是资产还是负债,你有需要,又有首付,又能还得起月供那就买,买的时候充分利用公积金和相关贷款政策。至于是不是持有更多的房产,这一方面要看自己的经济实力和还款能力,还要看自己所处的城市,买得好了就是收益颇丰的资产,买得不好就变成了侵蚀财产的负债了。




今日头条签约作家,简书签约作家,Linkedin专栏作家。

微信公众号:沐丞的自由生活(ID:mucheng-life)