房子的确是用来住的,实现它却又是“道阻且长”

朱罗纪2021-09-12 16:12:11


在2月的最后一天,中央又发文强调了一次:房子是用来住的,不是用来炒的。



这是非常美好的愿景,也非常切中肯綮当下中国大城市的现实问题:房地产的炒风太旺盛了。几乎人人都是投机者,几乎人人都想买房子。甚至我经常想,中国有没有真正的房地产的“投资客”。市场上现在对刚需客、投资客、投机客的划分,在我看来,准确的对应其实是:刚需客=投资客、投资客=投机客、投机客=赌徒。


比如按照巴菲特的看法,什么叫投资客,基于价值投资,选择买入房产是基于城市乃至国家基本面的考虑,长期持有,而不过分的关注价格的短期波动。什么叫投机客,是高抛低吸,过于关注市场价格的短期波动,期望短期爆赚。什么叫赌徒,是“参与一项市场不需要的交易”。

 

环顾四周,你发现有谁买房子是基于对城市、国家基本面的研究之后再做的决定呢?当然有,但是不占主流。否则,无法解释为什么深圳房价在2014年3万的时候没人去买,而到了2015年5万的时候大把人都冲进去了。大部分人都是看着货币政策放水了,想着赶紧冲进去捞一票。而像央视前几天报道的那位“100万2年变5000万”的投资客,那叫赌博,连投机都谈不上。


所以,对于中央的定调,没有人不赞成,也没有人不乐见其成。但是,要说的是:这句话说起来轻如鸿毛,做起来却重如泰山,甚至是“道阻且长”


我们都知道经济学上一个非常经典的现象:水和钻石的悖论。为什么水对人类的生存无比重要,钻石对人类维持生存毫无意义,但是水的价值是那么低而钻石的价值是那么高,140年前经济学家发明了边际理论回答了这个问题。用大白话说就是:因为水太多而钻石太稀缺了,所以,虽然水很重要,但太多了,多得到一点水和少得到一点水,不会对你的生活有太大的影响,可钻石不一样。

 

如果结合中国现在的房地产市场,把大城市的房子和小城市的房子放在一起看,或者把房子和其它商品放在一起看,大致也是这个道理。就房子本身给市民带来的使用功能而言,无论是在大城市还是小城市,都不过是钢筋混凝土的框架结构,在质量上、设计上、物业管理上、防震性能上可能会有所差别,但这种差别绝不会达到天渊之别那么恐怖。但是相对于多大数千万规模的人口,房子就会显得比其它商品更加稀缺,而大城市的房子更是要比小城市更加稀缺了。也就是说,在小城市,你多得到一套房子少得到一套房子,不会让你的生活发生本质性的改变,说不定现在还会让你亏钱。但在大城市,你多得到一套房和少得到一套房,性质完全不一样。

 

比如3月份到了,小孩满6岁的家长们开始给小孩着手准备报名读小学了。深圳采用的是积分入学制,我所在的南山区2016年是这样的规定:在学区内买新房且住满2年以上,最高可积满分40分,而没有房产租房最低的积分是:5分。相差35分。


 

各位都知道深圳的学位是多么紧俏,2005年到2016年,深圳一共出生了将近200万个婴儿,2015年深圳在校的小学生超过86万(暂未查到2016年的数据),超过北京、上海。别说最高35分了,就是差1分,结果就是:我能读书你得调剂。


(来源:深圳市统计局

 

这造成了深圳的学位非常稀缺,有了一套房子,小孩受到较好的教育是比较有保证的,而没有房子,就是下一代的教育怎么办的问题。涉及到起跑线的问题,中国的家长什么时候妥协过?

 

因为学位与房子的紧密关系,进而造成了学区房的价格非常高。显然,学区房的价格高反映是优质教育资源稀缺性的价格,并不是学区房比非学区房的建筑质量更好。很多烂房子动辄也要10万+/平米,甚至是15-16万那么恐怖。

 

这还是在我们的教育资源分配制度做了很多次优化调整之后的结果,在最早的时候,你想落户到大城市,前提也是必须要买房子,比如几乎中国大部分的城市在早些年都推行过购房落户。

 

不需要其它,这一个例子就说明了:在大城市,不但房子本身是稀缺资源,而且房子身上还附着了很多其它的稀缺资源。这最终造成了,在大城市拥有一套房子,和没有一套房子,两者之间的差别无论是在社会地位还是在资产财富上,都不是席上地下而是天上地下的差别


这样的情况,决定了大城市的房子除了固有的消费属性之外,本身也固有金融资产的属性。比如你有一套房子,即便不去转手套利,也可以在紧急的时候用来抵押变现。


总之,炒房子也好,买房子住也好,在大城市,如果想改变命运,我必须得有一套房子。如果想要发家致富财务自由,我需要多多益善的买房子。这个道理,说穿了,就是因为房子在大城市,从来都不只是满足居住功能那么简单。无论你怎么强调房子最原始的功能是用来住的,都无法抵消掉有了一套房子甚至可以改变命运这个冷酷的事实。


现在国家说:房子是用来住的,不是用来炒的。想说明什么呢,说明国家想更加强调房子的使用功能,而尽量弱化房子的边际效用

 

可如果让房子回归居住的属性,我们需要改变的长效机制是什么呢?


从根本上说:一定是要逐去除掉房子本身的稀缺性,以及去除掉附加在房子身上其它资源的稀缺性

 

首先去除掉房子本身的稀缺性,就是让各位在大城市获得一套房子的难度不那么高。这个可以有以下几种手段实现,一种是把高房价打下来,低到和市民收入水平相若的水准。这个手段现在已经不用了,因为必须要打到大跌才行,但是国家的精神很明确,保持稳定最重要。第二个手段是,增加很多的房屋供应,让房子的稀缺性降低,房价涨得慢一点,最好能够慢过收入水平的增长,或者不涨了,这样居民对未来的恐惧感会减少很多。第三个手段是,把需求抑制住,限购也好限贷也好限炒也好,都是压住需求。比如放大金融杠杆本身就是扩大了需求,让没有支付能力的人也参与进来了,所以要长期控制住房贷不放水。增加炒房者的税收让他们炒不起房,也是抑制需求。当然还有土地的问题、财税政策的问题等等,目的就是这个,把房子的稀缺性逐步的降下来。


其次去除掉房子身上附着的稀缺资源的稀缺性,比如在教育资源上,不可能把房子和学位完全脱钩,但是政府要通过大量的教育资源投入,建设更多的学校,引入以及培养更多的好老师,让不同学校的教育质量更加的均等化,彼此之间的差距不要那么明显。这样,你买到优质学区的房产和我没有买到优质学区的房产,差距不再是天上地下,而是席上地下。那么大家都能够欣然接受这样的结果。

 

But

 

这是很容易实现的吗?

 

不要说城市化还没有完成的我们国家现在不能够很好的解决这样的问题,就是国外那些城市化已经完成的高度成熟的经济体,他们也没有很好的解决掉这样的问题。

 

你到国外那些大城市去看一看,他们的优质学区房和非优质学区房之间的价格差别是多大,这不需要多费唇舌解释,很容易明白。一座好的学校形成需要经过多少年的积淀,要用什么样的政策才能够让所有的学区都质量均等化呢?那种想法是很美好的,但我从来没有见到哪个国际大都市完全的实现了。

 

同样,回到房子本身,在大都市里的房子,同样不要说我们这样的经济体,就是那些我们耳熟能详的纽约、伦敦、东京、首尔、香港、新加坡这些高度成熟稳定的大都市,我们经常收到的信息是什么?是不到50%的住房自有率,是大部分人都在租房,你真的认为是因为那些城市的租赁市场高度发达完善,所以那些城市里的市民并不那么想拥有一套房子?并不是这样,早些年,我们还在报道:韩国的姑娘嫁人只嫁有房产的男生,多少韩国人以能够在江南区拥有一套房子为荣耀。这样的场景后来我们一样很熟悉,丈母娘经济就是这么产生的。

 

再如在香港,接近50%的市民住在公屋(居屋),甚至很多人住在惨不忍睹的笼屋。你告诉我,如果可以,他们想不想在浅水湾买一套千尺豪宅?就是85%的市民住在由政府提供的组屋的新加坡又怎样呢,如果大家都只想着住组屋不想拥有自己的私有房产,那么怎么解释新加坡市场上的商品房要比组屋的价格高上一倍呢?

 

可能有些国际大都市的房价涨得慢,没有买房子的年轻人还不是那么苦逼罢了,但是想在大都市拥有一套房子,我相信全世界都是这样的。如果可以,建议各位下一次再去国外旅游晒朋友圈的时候,也稍微花点心思看看人家那里真正的市场情况,是不是和我们的媒体描述的一样:每个人都不因没有买房子而愁容满面。


想要房子是来住的不是来炒的,这样的理念有谁不赞同?我举双手双脚赞同。如果可以实现,我希望每个人都能过海德格尔描绘的诗意生活。但是在激赏我们迈出第一步的同时,也请正视房价问题的长期性,要承认解决它很不容易,而且会很漫长。因为要动的东西太多了,触及到的既得利益者也太多了。我的意思是,解决大城市高房价的问题,把房地产回归到居住属性,将是一个长期的过程。甚至是,当你经历了一个很长期的努力,也未必能够很好的实现。如果都那么容易实现,那些高度繁荣的国际大都市早就实现了。


只要你承认房子还是一件商品,只要大城市依然是人满为患房子的稀缺性得不到根本性缓解。那么,人们在大城市投资房地产的欲望是不会禁绝的。房子的确最终都是用来住的,但是,大城市里的房地产本身所固有的金融资产属性却是无法完全消灭的。承认这一点,对我们理解政策理解市场,都将是有很大裨益的。我们最终能做的,是尽力让炒风少一些,房价的涨幅慢一些。



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