最懂房地产那个人的恐惧|BetterRead

BetterRead2021-07-01 06:10:13

文|王烁


罗伯特·希勒在耶鲁商学院的办公室里到处是书,跟我谈话间,就推荐了两本书一本电影。他有人们心目中那种典型的学者风范:衣着整洁但不讲究;儒雅亲切,笑容有几分羞涩。


希勒于2013年获得诺贝尔经济学奖,但对社会的影响力远远超出一般的诺奖得主,因为他主要研究方向是房地产金融和行为金融,通过大量调查和数据,试图还原人心,搜寻泡沫形成与破灭的轨迹。这对于今天的金融世界极为关键。


他和同伴也是最早研究美国全国房价问题的经济学家,编制出美国第一个全国房价指数Case-Shiller指数。在2008年金融危机之前数年,希勒一直提醒公众房价已成泡沫,而泡沫终会破灭。


那时这种话没人听,现在就完全不一样,只要希勒开口,大家必会倾听。


我说,北京上海深圳房价可以一个月(给人的感觉)上涨10%,希勒大为吃惊。


我说了说自己的看法:


——中国房地产市场过去20年的爆发性增长,有三个主要动力:房改,人们被赶向市场,向市场要房子;城市化;货币政策长期处于宽松状态。现在这三个动力中,房改的动力已经耗竭;城市化还在中途,但肥美的一段已吃完;剩下的主要动力就是货币政策。三足鼎立,现在剩下一个半。


——从投资的角度来说,人们之所以还在买房,不再是因为房子是最好的投资,而是因为都是坏投资的环境中,还有许多人认为它相对不坏。股灾惊魂未定;海外市场陌生,况且你也出不去;黄金不够买的。如果肉必须烂在锅里,那就让它烂在房子里吧。这是当下最重要的社会契约:买个房子,免于房价继续飞涨的焦虑,免于货币洪水的担忧,求得一点安心,也就是说,房价现在上涨有很多是恐惧驱动。


说到这里,希勒坐直了,“恐惧驱动是吗?”


他告诉我,股市中的恐惧情緒至少有两种,一种是恐惧暴跌,另一种则是恐惧踏空。2009年以后,这两种恐惧都很强烈。


确实如此,全球金融市场近年来回抽风,一会儿恐惧暴跌占了上风,于是暴跌;一会儿恐惧踏空占了上风,于是暴涨,市场在risk on/off中来回切换,波动加剧而周期缩短,越来越险恶。


在希勒看来,金融危机以后,在美国,在全世界,资产市场价格上涨背后,都有恐惧的驱动。他说的恐惧涵盖但超出了前面所说对暴涨踏空的恐惧,而是人们在经济上的不安全感加剧,对贫富分化的恐惧上升。

全文见《王烁大学·问》

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