中央首提抑制资产泡沫 楼市发展面临三大变化

兰州楼市网2020-08-11 15:06:04

       2015年底的中央经济工作会议确定的2016年经济领域“三去一降一补”五大重点任务,并在2016年4月29日中央政治局会议,5月16日中央财经领导小组会议,7月26日中央政治局会议等多次重要会议上提出落实五大重点任务。最近一次政治局会议明确:去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革,去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来,降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

       中央首次明确提出要“抑制资产泡沫”,作为落实“降成本”的重要举措之一。业界认为,中央所指的资产泡沫,房地产位列其中。作为国民经济支柱产业之一,近十年来房地产市场的快速发展,积累了大量社会财富,尤其是作为资产池,发挥了巨大的对冲流动性的作用。如何评价房地产对稳定经济的作用,如何衡量房地产在社会发展中的地位,存在不同的声音。这也是中央对楼市政策总是处于摇摆状态的重要原因。

   各方观点


       国家信息中心经济预测部首席经济学家祝宝良认为,房地产的供给侧改革,是五大方面的内容,一是土地制度,现在的土地制度有很大问题。二是融资机制,要找到一个满足居民购房需求的融资的机制,包括公积金制度的改革、成立一些政策性的银行。第三是税收制度,一些税制的问题必须要解决好。四是户籍制度的问题。第五是公共服务均等化的问题。现在当务之急是解决农民工城镇化的问题。抑制资产泡沫主要针对的还是房地产和土地成本。

       海通证券首席经济学家李迅雷认为,资产泡沫主要指房地产泡沫和股市泡沫,和其他一些资本市场的泡沫。这些泡沫导致价格扭曲,导致大量的资金沉淀在金融领域中,使整个经济脱实向虚,这样对实体经济的危害极大,对整个金融系统会造成非常负面的影响。

       国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军认为,房地产领域的供给侧改革应该是去房产泡沫降房价,然而,一些地方房价却出现了明显上涨,地方对这方面的认识还不足,需要探索调整。

       高盛高华机构认为,短期内政治局“抑制资产泡沫”的表态显示,即便房地产市场继续降温政府也可能对于日后放松房地产政策持非常谨慎的态度,而且金融监管部门可能为将资产泡沫风险降到最低而采取更强硬的措施。

       中银国际证券分析师袁豪认为,中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”引起市场关注,虽然目前一二线城市楼市和地市面临过热困局,但包括三四线城市在内的行业整体仍在漫长的去库存进程中,而国内外政治经济形势动荡加剧,国内货币政策不会做出激进调整。

       易居中国执行总裁丁祖昱认为,楼市不会有实质性利空政策。

       仲量联行大中华区董事总经理冯建强认为,部分二线城市的地王热可能存在一些泡沫,这些城市的购买力不足以支撑起部分开发商目前支付的土地价格。相信随着紧缩政策的出台、价格企稳,这些二线城市地王的缔造者将在未来的两三年内面临巨大压力。此外,中国整体的信贷规模已处于历史高峰。出于风险控制的要求,预计市场流动性将会在下半年有所收紧,这无疑会影响到购房者。

       第一太平戴维斯华南区董事长林木雄认为,上半年核心城市房价趋高带来的溢出效应,其中是否存在泡沫需要区分判断。关键要看供应、需求及房价三者之间的综合关系和城市的未来发展前景。一线与部分核心二线城市,人口不断流入,资源集聚而供应相对有限,旺盛的需求将推高房价。而相比大多数三四线城市,外来人口不足,产业结构相对单一,同时供应量庞大,导致了目前住房库存积压严重的尴尬现状。

       中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,当前全方位地抑制资产泡沫的焦点或重点应放在房地产上,这不仅在于房地产泡沫的规模无限大,而且在于当前中国房地产泡沫吹得最大。地王的出现只是房地产泡沫吹大的结果而不是原因。

       中房分析

       政策变化,从直接行政调控转变为市场主导下的供给侧改革

       作为相对市场化的一个领域,楼市过去十几年也经历了所谓的短周期波动,如2008年、2012年的销量、价格都出现了明显回调,主要是受外部经济周期的影响。大部分时间里,房价螺旋式上升。上一届政府面对高房价,出于民生考虑,不断出台紧缩性调控,但政策效果往往只有几个月,甚至一个季度。这种政策与市场的博弈,引发两个思考:一是,政策短期内可以影响楼市走向,但长期效果逐步递减。二是,房价高烧不退,超出了房地产产业政策范围,而是一个金融问题。

       新一届政府执政以来,明确提出要让市场机制发挥主导作用,更是提出了”三去一降一补“五大经济工作任务,落实供给侧改革。从政策层面看,房地产面临的环境将发生本质变化,不是过去那种房价和调控之间的”反弹-打压-再反弹“的关系。新的政策是从制度层面,体系化应对经济发展问题,也就是市场化语境下的供给侧改革。

       市场变化,流动性趋向谨慎,上涨动能衰退

       中央提出要“抑制资产泡沫“,首先是确认了市场存在泡沫,结束了社会上关于泡沫论的争论。其次,是要”抑制“,而非”刺破“泡沫。更通俗讲,政府需要稳定房价,而不是让房价大涨大跌。稳定房价,才能稳定投资、稳定经济,进而促进社会就业 、金融稳定等。

       如何做到稳定房价呢,就要从货币政策入手。近年来为了稳定经济,央行向市场注入大量的流动性。今年上半年,中国广义货币M2的余额已经达到了创纪录的149万亿,同比增长12%,M2余额已超过GDP的一倍。人民币各项贷款余额已突破100万亿元,而上半年的新增贷款总量也达到了创纪录的7.53万亿,而这其中更有2.95万亿投给了个人住房信贷。可以说,正是这种天量的货币供应量让房价一步步的攀升,一二线城市房价猛涨,让人忽视了中小城市的去库存危机。要抑制房地产市场继续泡沫化,央行必须采取更加稳健的货币政策,不再大量注入市场流动性。同时,政府采取财政、税收等杠杆,吸引资金流向实业,给火热的楼市投资降温。

       预期变化,市场逐步趋稳,热点地区适度回落

       房价一直涨,是一个亦真亦幻的市场现象。但房价下跌也并非只存在于想象中。7月深圳新房成交均价56720元/平方米,环比下跌8.2%,创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。虽然有交易结构的因素,但作为楼市龙头的深圳,房价下调、交易放缓也是客观事实。京沪两市在经过前期的快速上涨后,价格和销量惯性回落也是可预期的。尤其是中央提出”抑制资产泡沫“后,政策因素、货币因素的压力逐步加大,市场方面,地王带来的高价预期反过来成为市场的压力。财政部、国资委等近期约谈了相关央企,此后央企拿地的频率开始下降,拿地策略也趋于理性。随着市场预期的回落,前期的高价地在短期内可能成为企业的烫手山芋。从供给侧改革的角度,解决高价地的问题,根本的措施是加大土地供应力度。调整优化土地供应结构,增加住宅用地占比,相应减少工业用地、商业用地供应。