今天,官方透露了一个惊人数字,楼市麻烦了!

北大房地产管理培训中心2022-01-13 13:22:43

今天,人社部新闻发言人李忠主持召开了人社部第二季度新闻发布会。在会上李忠透露了一个惊人的情况:


我国劳动年龄人口在2011年的时候达到峰值,当时是9.25亿人,2012年劳动年龄人口比2011年下降345万,这是一个非常重要的信号,预示着劳动力无限供给的时代快要结束了。2011年以后劳动年龄人口逐步下降,到2015年为9.11亿,还在持续下降。特别是到2030年以后,劳动年龄人口会出现大幅下降的过程,平均以每年760万人的速度减少。到2050年,我们预测劳动年龄人口会由2030年的8.3亿降到7亿左右。


关于人口问题笔者曾经在6月底写过一篇文章,主要是当时有学者提出中国人口会在本世纪末降低到10亿甚至6亿,这会引发很大的社会和经济问题。笔者当时主要是从我国应如何应对人口生育率低的问题角度入手。今天既然官方放出了消息说我国的劳动力人口到2030年会下降到7亿,那么针对这一可能出现的现象,我们来着重谈一谈究竟劳动力快速下降会对中国经济造成什么样的影响。


对房地产市场的影响


对于房地产市场来说,核心影响房地产发展的还是供给和需求。人口问题主要是对需求的影响。就人口造成的需求也分两个方面:适龄购买者数量和购买力。


中国劳动力人口下降模型。蓝色为幼年,黄色为劳动力适龄人口,绿色为老年人


一般情况下,劳动力适龄人口是房地产的最大需求者,这部分人口降低,势必对于需求的绝对数量造成影响。不过我们也要看到,买房子也是需要购买力,到2030年,中国经济应该会再上一个台阶,那么届时可能中产阶级的购买力增加。购买力的增加就会对冲一部分人口下降带来的需求降低。


由于中国的房地产市场还没有经历过人口结构变化如此之大的情况,我们可以从其他国家的经验中进行借鉴:


1、美国


美国生育率从上世纪90年代开始进入下降通道。次贷危机之前,婴儿潮那批人成为美国楼房的主要购买者,由此从整体拉高了房地产市场。随着巅峰期过去,生育率和人口老龄化加速,美国的房地产市场经历了一阵比较惨痛的时期。不过如今主要城市的房屋价格普遍重新回到了次贷危机之前,有的已经超过其历史顶点。


2、日本


日本的情况比较惨痛。日本人口在六七十年代快速增长,从80年代开始增速下滑,人口进入老龄化。到1992年,日本的劳动人口达到顶点,一年之后楼市泡沫随即可是破灭。随后整个日本经济陷入失去的十年。不过像东京、大阪等核心城市的很多地区楼价已经重回上涨轨道。


所以,从总体来看,劳动力人口的下降是会让房地产市场经历一阵比较难过的时期。


崩盘?


至于会不会崩盘这还要从中国的实际情况出发。和西方不同,中国的房地产市场的资产证券化程度很低,而且中国有着世界最高的首付比例,所以对于楼市泡沫来说整体崩盘的概率中短期不大。


局部有机会?


刚才说长期来看房地产总体可能会是下行的,尤其对于一些库存比较多,人口吸引力不大的城市来说更是如此。但是并不排除还会有部分城市的房地产市场能够避免整体劳动力不足带来的影响。这就要从城市本身的特点出发。


1、城市库存


已经建好的这部分存量房来说,销存比一个比较好的衡量存量房的数据。

全国主要城市的销存比


可以看到,一线城市和很多二线城市的库存销量在10个月左右,相对来说这个水平是比较健康的,未来如果没有大规模的增量房这些城市的房价可能受到人口的影响小。


由于城市面积所限,住宅用地用是不会无限量供应的。所以,住宅用地未来的规划越少,城市能够增加的增量越少。就住宅用地占整体城市用地来说,北京、上海、深圳等城市未来的增量房不会太多。


2、外来人口


尽管整体劳动力人口下降,但是并不能排除有个别城市的吸引力强,能够引入大量外来人口。吸引越多的外来人口就意味的需求的增加。我们可以看一下下面的这张表格,是近几年来主要城市的外来人口增长情况。



下面这张图表有效的反映了外来人口对于城市楼价的影响。可以看到外来人口占比多,外来人口流入大的城市房价都有不错的涨幅。



3、综合库存和外来人口


将上面的库存和外来人口综合在一起就是供需比了。下面这张图表就综合反映了究竟哪些城市能够逆势而为,哪些城市的楼市可能会比较倒霉。



楼市小结:从动态的角度出发,不同城市在发展过程,随着国家产业结构的调整会有不同的城市吸引力,这让它们具备了抵御整体劳动力下降的能力。所以,未来尽管整体房地产市场会有下行的压力。这些强势城市仍然有可能保持稳定的上涨。


引发通货紧缩?


人口带来的另外一个比较让人关心的就是通货紧缩的问题。不同于通货膨胀,只要不是恶性的,通过货币政策的调节一般都可以成功解决通货膨胀的问题。那么单从劳动力下降出发(不考虑货币政策的作用)从逻辑上来说会如何影响通货紧缩呢?


负面:人口下降最根本的造成有效需求不足,这是会引起通货紧缩的最大原因。这种需求不足是方方面面的,从消费品传导到工业产品,最终造成上游原材料到下游的一般商品整体价格低迷,从而引发通货紧缩。


正面:不过人口下降也会给通货紧缩带来一些正面的作用。比如,劳动力下降的另一面是老龄化趋势,老龄化会造成社会福利和健康等方面的财政支出增加,这能够帮助提振通货;再者,稀缺劳动力之后,劳动力成本上升,这些劳动力的购买力增强,这也会提高通胀。


逻辑如此,人口变化究竟能不能造成通货紧缩还是要借鉴历史:


1、俄罗斯


二战后,俄罗斯人口增长乏力问题一直让俄罗斯人比较头疼。长期的负增长让俄罗斯经济乏力。不过这并没有造成俄罗斯的通缩问题。而是引发了通货膨胀。典型时期就是苏联解体和最近乌克兰克里米亚问题之后,俄罗斯出现快速的通货膨胀。


2、美国


通过上述案例我们知道,人口下降并不会必然引发通货紧缩。通货紧缩和内外经济环境,货币政策,人口等诸多方面都有复杂的关系。历史上中国确实曾经出现过通货紧缩,从上次的情况着手,我们可能才更有依据分析中国未来会不会出现通货紧缩。


1998-2002 年期间中国经历了较为严重的通货紧缩。


这是在国内政策收紧和1997年亚洲金融危机的双重影响造成的。国外经济环境自不必说。国内方面,当时中国房地产泡沫刚刚破裂,固定资产投资增速不足;同时国企为代表的企业资产负债率高企,债务问题严重。内外叠加造成通货紧缩的出现。


从当时的CPI数据和PPI数据我们可以看到,98年到02年的情况有多严重。


如图所示,应该说这段时期是比较严重的通货紧缩。


如今的情况和 98 年类似,企业负债高企正在经历去杠杆;楼市库存过多在经历去库存;传统行业产能过剩,制造业问题严重。


那么我们国家当时是如何走出通货紧缩的呢?


1、货币财政和财政政策


98年我国实行十分宽松的货币和财政政策。


货币方面:基准政策利率下调423个基点,从1997年底的10.08%降至1999年的5.85%。存款准备金率在此段时间内下调500个基点,从1998年的13%降至1999年的8%。


财政方面:财政政策大幅扩张,财政赤字在2000年从1997年占GDP的0.7%达到当时的创纪录高位占GDP的2.5%。


2、房地产市场化


政府通过住房商品化,有效的激活了我国的房地产市场,这部分需求增长让房地产成为未来我国经济发展的核心动力。


政府将城镇地区70%的公有住房卖给了国有企业和政府机构的员工(在1998年合计占城镇劳动力的90%之多)。购房者最高可获得当时市场价值的两折优惠。


3、国企改革


国企改革从供给过剩入手,和如今一样,也是针对经营困难的企业去产能。

当时十分惨烈,最终令国企数量减少42%,2200万工人下岗。


4、经济市场化


为了加入WTO,中国从对外开放的程度到市场规则的制定都进行了大规模的调整。对外资的友好,加上廉价劳动力,成功吸引了大量外资,这为以后中国出口红利创造了基础。


通缩小结:从98年的情况以及后续的解决办法我们可以看到如今形势的新特点。国内方面:出口、房地产、廉价劳动力等红利不在,且货币和财政工具的空间变小;国外方面:全球一体化受阻,国家环境也不在友好。尽管有着如此多的困难,但是从短期来说人口问题并不会造成严重的通货紧缩,因为中国的经济规模是可以动用更多元的手段来缓解通缩的影响。但是中长期来说,当一切手段用的差不多时,最终决定通缩的可能是国内需求,人口的下降不可避免的会让国内需求有所下降,最终有可能造成通货紧缩。


GDP负增长?


人口会不会造成GDP负增长,这是一个值得玩味的话题。还是从实例入手比较好说明问题。


1、日本


日本是二战后最成功也最值得研究的经济体。人口老龄化对日本造成了很大的影响,劳动力下降造成日本国内经济20年没有起色,期间甚至出现了GDP的负增长。不过GDP绝对数量的增长,其实笔者认为尽管和人口有关系但不是绝对的。反而日元的变化对日本GDP增长有着直接的影响。



美元兑日元汇率变化


日本GDP变化


可以看到只要日元升值,日本的GDP就会增长,一旦贬值日本的GDP就会下降。如果抛开货币因素,那么日本长期的GDP保持在零增长的水平。所以,尽管人口老龄化严重,日本并没有降低国内居民生活的降低。


2、印度


印度是全球人口增长最为强劲的国家了,老龄化、劳动力不足在印度身上显然不是问题。但是,在08年和12年印度出现过两次GDP负增长。而两次都是因为外界经济环境变化对印度经济的冲击影响。


3、中国东北


那么回归国内,有人说东北经济衰落就是人口原因造成的。笔者认为这是一个鸡生蛋,蛋生鸡的问题。作为共和国的长子,东北在建国后为中国的经济发展奠定了坚实的基础。在没有市场经济的时代,东北经济几乎成为祖国全面输血风险的态势。这造成了东北的产业结构在市场经济之后难以跟上步伐。同时要知道,为了帮助祖国发展,东北并没有靠输血全国完成资本的积累,这也使在后续过程中因为资金缺乏延误了时机。所以在此大背景下,东北人才流失现象严重。这又反过来加深了东北的问题。


GDP负增长小结:人口问题的长远影响会造成中国GDP的增速下滑,但是这种下滑会随着产业结构的调整而有所抵消。同时,如果中国经济能够完成转型升级,去杠杆,去库存也比较痛快,那么人口问题可能更不会造成GDP的增长。如果一旦出现GDP的负增长,我们也不要大惊小怪,毕竟未来就压压力降低,GDP的质量才是最重要的。人民生活的幸福远大于GDP的得失。


除了上述三大主要影响,人口还会对其他一些问题造成一些影响。比如


1、储蓄率下降,劳动力下降的反面是老龄化,这回造成老年人多出现用于养老,造成国内储蓄率下降;


2、就业压力,劳动力下降的同时,人均寿命增长,这可能会让老年人延长工作时间,加之机器人的应用,对于年轻人来说,可能就业压力缓解不会太明显。


3、人力成本,当然毕竟人力资源整体下降了,随着中国经济的发展,一升一降,人力成本也会逐步提高。

作者:韬略哥       转自:财经韬略(ID:tttmoney8)


标杆房地产商业地产总裁集训营

7月29-31日


"资本顶层设计"投融资落地辅导班

7月30日-8月1日