认清事实是判断市场的前提

小二书友会2018-03-30 04:23:11

       本文仅代表个人观点,与所在机构无关。亦不保证所述内容的准确无误。


        9月30号,北京市出台了新一轮房地产调控政策,核心点有三:

  • 其一,将首套自住普通商品住宅的首付提升过35%;

  • 其二,针对二套住房改为“认房不认贷”, 首付比例大幅上调,普住50%、非普70%;

  • 其三,再启“90/70”政策。

        昨晚起,不少朋友和投资人纷纷咨询对于后市房价的观点,坦率地说,判断房价已显著超出我的能力范围,这里仅提供几组数据和基本事实,供大家参考:


 几个基本事实


1

超过70%的市场交易为二手房交易。

       这个事实意味着: C端业主是供给的绝对主体,买卖双方都是有限理性的“散户”,市场总体进入高波动、易波动的“短周期”阶段。

2

超过70%的市场交易为连环单。

       2016年这个特征更为明显,由以往的“二连环”、“三连环”变成今天的“四连环”、“五连环”。这个事实意味着:市场交易趋于高度复杂、高度紧张且高度脆弱。所谓复杂是指交易环节多而长;所谓紧张是指交易的达成不只取决于直接相关的两方,也取决于间接相关的多方;所谓脆弱是指任何一个环节的问题或者任何一方的预期变化都将导致整个交易链条的中断,不仅带来违约风险连环上升,也导致市场交易急剧波动。

3

超过70%的市场需求为改善性的换房需求。

       在今天的市场,改善才是真正的刚需。数据上看,90平以上和3居室以上的成交占比逐步上升。

4

接近80%的成交人群使用了杠杆,整体的杠杆率在50%左右。

       信贷的放松和房价的上涨使得越来越多的人群只有借助于起来越高的借贷才能进入市场,尽管北京市的杠杆率总体低于上海和深圳,但杠杆的增速同样很快。

5

可售库存只有历史常规水平的40%。

       历史上,月均可售库存量都超过10万套,今天只有4万套左右,处于极低水平且持续下降,这种情况下,由于担心卖掉之后买不到,市场本身就有一个自然回调的过程,这也是二手房市场自发的调节机制。

6

本轮上行周期中的市场月均成交量是历史常规水平的1.5倍。

       2016年月度成交量保持在1.5—2万套之间,远高于历史平均水平,这意味着需求的释放速度很快,并在某种程度上透支了未来的潜在需求。



 可能的影响


1

成交量进入阶段性下行周期。

       二手房市场的一个基础特征是:量的调整敏感,价的调整刚性。换房交易为主体的市场结构下,成交量远远比成交价更容易波动。具体到这一轮周期,前期的需求释放、可售库存的减少、购买力的透支等因素会使得市场自身有一个向下调整的动力,加之新政的叠加影响,预期未来几个月的成交量会出现明显的缩量。

2

购买力的减弱意味着房价也不具备持续上涨的基础。

       数据上看,观察2014年-2016年的市场成交数据可以发现,350万、650万和1000万是成交临界点,近三年的数据显示总价350万以下的低档住宅成交占比下滑了18个百分点,而总价350-600万的成交占比增加了13个百分点,低总价成交占比的下滑意味着总体入市的门槛变高,这带来的变化是购买力不足的刚需群体距离置业越来越远。连环占比越来越高的情况下,潜在入市人群的减少必然导致整个交易的缩量。

3

二套房的购买成本将大幅增加。

       以600万的二套非普住宅为例,新政前首付312万,新政后首付456万,首付增加144万,较之前增加46%。相比较而言,对于首套房的影响不大,以350万的普宅为例,评估值按80%计算,调整前首付为154万、调整后首付为168万,较之前增加9%。

4

未来交易风险和违约纠纷将会进一步上升。

       新政留给市场的缓冲空间有限,市场中部分在途交易有可能会产生一定数量的纠纷,这主要与首付款支付金额的大幅提升有关。

5

“90/70”政策可能会在未来进一步加剧市场的供需错配。

       今天和未来的需求都将以改善性需求为主,首次置业占比仍将进一步下降,小换大、老换新的趋势意味着未来的主流供给应以90平以上为主。如果该项政策得以实施,则未来的供需错配矛盾会更加突出。



 市场需要什么样的政策?


1

以流通率为导向的政策。

       二手房成交占比越来越高,这是一个必然趋势,流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给,也直接影响着住房需求的升级,最终影响到房屋资源的有效配置。短期来看,只有更高的流通率,才能最大限度地释放市场供给,房价才具备稳定的基础。对比国际大都市,通常的流通率都在6%以上,即使以2016年的成交量估计,北京的流通率也只是在3%左右,未来的提升空间很大。

2

稳定预期才能稳定房价。

       C端作为市场供给与需求的主体,更容易受到预期的影响,从这个角度看,房价本质上是一种“心理现象”。稳定预期的前提是稳定的政策。在存量房时代,政策本身很容易成为引发市场波动的触发因素,某种程度上,不调控才是最大的调控,不出政策就是最好的政策。

3

发展市场化租赁是解决一线城市住房问题的长期之道。

       比较而言,在大部分国家的核心城市,都曾经或正在经历不同程度的住房危机:绝对房价居高不下、租金居高不下。这是一个需要面对的潜在事实。在未来的中国一线城市,预计将会有越来越多的人群,甚至中高收入人群将长期停留在租赁生活阶段,租房本身也将成为一种生活方式。



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