房价都上天了,为什么大家还抢着买?开发商圈地暴露真相!

今史记2020-08-12 07:21:50



导读

房价居高不下,一线城市地王频现,上海更是出现抢购潮,那么影响房价的核心因素有哪些?房地产还值得投资吗?房地产金融专家红姐为你解读买房投资哪些事儿。



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视频文字实录


各位网友们大家好,欢迎收看红姐说房,我是红姐。红姐我从事房地产金融行业十二年,虽称不上专家学者,但也算是业内人士,从今天开始呢,我将每周推出一期“说房”节目,其中会涉及到房地产政策解读、房价走势、买房技巧等一切与房子有关的话题,希望对各位网友有所帮助。

 


红姐
房地产金融资深专家,
复旦大学世经硕士,
2004年从事房地产投资至今,
洞悉房地产市场与房地产金融发展与走向。



好了,我们进入今天的正题:天价房还值得买吗?

 

在回答这个问题之前,我想先回顾一下我个人投资房产的亲身经历。

 

网上流传着这样一个段子,说过去十年最佳投顾是每天打电话骚扰你的中介。在很多朋友同学眼里,红姐也是最佳投顾。红姐04年研究生毕业,进入一家国有的房地产金融服务公司,公司业务紧紧围绕房产交易,从公司到家里,从上班到生活,红姐每天看到听到讨论的都是买房、卖房、贷款交易等等。

 

红姐因为来自小城市,积攒首付用了较多时间,先买小房子过度,再换大房子,再投资郊区公寓,去年二胎政策大规模放开,红姐觉得一直滞涨的别墅即将迎来春天,又把投资公寓换成了别墅。

 

大家不要羡慕红姐,红姐的房产投资只能算是顺势而为,在条件允许的范围内投资,而红姐看到还有一些朋友,没有条件,创造条件也要投,为了解决以房养老等问题。

 

有人会说:“红姐,房价都这么高了,我们还要创造条件买房,不是自己挖坑给自己跳,总有一天成为负资产吗?”

 

红姐的判断是,一线和部分二线城市房产中短期仍有投机机会,三四线城市中长期来看丧失投资价值。这里有一张最新的城市划分的表格,有人可能要问,哪些二线城市房产值得投资呢?



2016中国城市分级名单


最简单的两点判断标准:一是该城市的经济发展处于上升期,增速位于全国前列;二是该城市属于人口导入型,该城市有较多的大学,越来越多外地人来此安居乐业。

 

对于一线城市,我们以近半年房价涨幅最多的上海为例,的确,以上海房价十年成倍增长已经是事实,大家来看一组数据,2003年,上海房价是5000元/㎡,到2016年超过4万元/㎡,十二年涨了八倍,房价已经足够高。



上海2003年~2016年8月房价走势 


从租售比来看,我们以张江某老小区的一套90㎡住房为例,目前售价4.8万元/㎡,月租6300元,合每平方米租金70元。那么租售比约为1∶686,是1∶300的国际标准线的一半不到。从房价收入比来看,上海人均年收入不足6万,按家庭12万来算,上海正常家庭不吃不喝可以买三平方的房子。

 

因此,无论是从房价涨幅,还是从租售比、房价收入比,上海的房价都都已经高不可及。

 

而红姐为何还认为上海的房价仍有投资价值呢?因为数据并未真实反映出现实生活中的一些情况,更不能用成熟资本主义国家市场经济的标准来分析上海房价。

 

在宝宝刷屏之前,微信圈刷屏最多的是开发商天价拿地,从上海开始,浦东周浦板块8万保本价,杨浦新江湾的12.7万保本价,融信地产更是以110亿拍下内环一块停车场,保本价达到14.3万保本价。如今已经波及深圳、北京、厦门,多个一二线城市。

 

开发商不是傻子,为什么拿地楼板价格远远高于周边二手楼盘的价格?

 

红姐猜测有这样几个原因是主要的:

 

一是不得不说的刚需。中国人的买房热情具有中国特色,中国人骨子里认为屋和地可以直接和财富划等号,没有房子就没有安全感,没有房子应付不了丈母娘。

 

虽然在中国跳槽已经成为常态,但是我们分析数据不难看出,中国跳槽更多的是同地区的,工作不稳定丝毫不影响来百姓的买房热情。。

 

上海是人口导入型城市,2014年上海市净流入人口504万,居于全国首位。大量的人口涌入,自然带来对住宅的刚性需求。

 

因此,刚需在某一段时间可能被压抑,但是刚需不会被减少或消灭,一有风吹草动,那些被压抑的需求就会爆发。

 

二是不得不说中国经济。中国经济虽然长期L型,但是横向比较,中国经济并太差,当前中国GDP总量接近70万亿元,位居世界第二,增长7%差不多就是5万亿元,这么巨大的增量,依靠什么呢?答案就是房地产,房地产投资占GDP比重超过15%,中国经济要稳定,房地产行业就不可能衰落。


此外,中国经济和人民币走势,大家也都看在眼里,在一路通胀的过程中,和长期贬值的趋势中,中国的房价不会跌,至少以人民币计价下不会跌。

 

三是上海作为一线城市的虹吸效应。这一点我就不多说了,从宝宝事件中可以看出全国各地的有钱人都想在一线城市乃至海外配置房产,在现实生活中,我们还会看到很多中产阶级,哪怕并不在一线城市工作和生活,为了资产保值,也纷纷在一线城市投资房产。

 

这里我再说个敏感话题,事实上中国90%的中产阶级都是通过投资房产诞生的。据西南财经大学中国家庭资产金融研究中心的调查数据测算,中国中产阶级的数量实际为2.04亿人,跃居世界首位。而中国中产阶级的财富源于过去十年房地产的暴涨。


结合以上几个原因,红姐最谨慎的判断是:一线城市的房价至少这两三年不会跌,三五年也不会暴跌,最不济的情况就是稳中微降。