楼市让人抱怨连天，谁该负责？
众升财富俱乐部2022-08-03 08:17:18
▊ 逆天！一周暴涨一万三
深圳房价重启疯涨模式！
根据深圳房地产信息网监测，上周(9月12日-9月16日)深圳新房成交均价达到67120元/平方米，环比上周54284元/平方米上涨高达23.6%，同比去年9月更是大幅上涨近八成。本周成交均价最高的是9月14日，当天均价高达77231元/平方米，共成交31套。这个世界已经拦不住中国的房价了。
▊ 买房12年狂赚16倍！“上市公司靠卖两套学区房保壳”刷屏了
日前，“一家公司依靠出售两套学区房以求扭亏”的消息刷了屏，但这在当下房价暴涨而实体经济处于低谷的环境下并不稀奇。
*ST宁通B发布的公告显示，该公司将转让的两处房产均位于北京市西城区槐柏树街，建筑面积分别为141.31平方米和141.60平方米，挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。
公告称，拟转让房产的账面价值及评估价值上述两套房产原值总计214.71万元，截至2016年7月底，已计提折旧84.97万元，账面净值总计129.74万元。
据《证券日报》记者了解，*ST宁通B出售的2处房产，属于市重点北京小学本部学区房，市面上小区的销售单价超过10万元/平方米。
经过中资资产评估有限公司的评估，截至评估基准日2016年7月31日，即*ST宁通B拟处置的两套房产账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。
此前，该公司因连续两个会计年度出现亏损，股票已被实行退市风险警示。若本次该公司能够成功出售两处学区房，上半年的亏损将被抹平，扭亏保壳的可能性将大幅增加。
▊ 套路：穷人努力去银行存款攒首付，富人拼命到银行贷款买房，结果...
穷人努力去银行存款攒首付买房，而富人拼命到银行贷款按揭买房。结果穷人越来越穷，富人越来越富！
全球上演央行放水的好戏，自2008年金融危机以来，世界央行的带头大哥美联储为了应对世界经济的大萧条，开启一轮连着一轮的量化宽松大潮，一方面疯狂的通过印钞来刺激经济，给经济放水，另一方面把利率一降再降。
各国央行为了给本国经济保驾护航费尽脑汁，紧跟着美联储之后，欧元区（2014年6月）、日本（2016年2月）、瑞士（2015年1月）、瑞典（2015年2月）、丹麦（2012年7月）等五个国家都带头实现的负利率操作。
宽松根本停不下来，全球市场已经“水漫金山”。在英国脱欧之后，英国央行8月宣布降息25个基点，紧接着澳大利亚也降息，可以说低利率、负利率已经成为了世界货币的主流。
在这方面，中国还是较为谨慎，回顾中国央行放水的数据，曾经的万元户那是富豪，现在有个5万元，40万元能算富豪吗？根据中国人民银行公布的数据，计算出来2012年底以来中国的广义货币供应量的年增长率约为13.9%，中国真实的年通货膨胀率约在6.3%。基于这一数据，可以预测现在的100万元，10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。
▊ 货币超发背后的真相，中国掉进了流动性陷阱？
央行今年1到6月，释放了大量的基础货币净，推升了价格上涨。资产荒的背景下，货币政策越宽松，资产价格上涨越快。货币发行增多，初衷是为了刺激经济增长，但却造成了各类资产上涨。2015年股市上涨，迎来大牛市。2016年上半年上演的房市暴涨，以及大宗商品、黄金的轮番上涨。钱发多了，大家手里的钱都毛了。
于是，中国诞生了一个奇怪的现象，穷人努力去银行存款攒首富买房，而富人拼命到银行贷款按揭买房。结果穷人越来越穷，富人越来越富！如果资金不能通过投资等方式获得持续且较大的收益，那就意味着财产在不知不觉地流失！
一方面是中国的广义货币增速很快，另一方面，中国却深陷货币流动性匮乏困境。宽松的货币政策为什么没有增强流动性呢？原因以楼市为代表的不动产成为了货币的蓄水池。
这就是所谓的流动性陷阱。新增的货币涌入楼市，而没有精准地流向实体经济和企业。辛辛苦苦忙一年，反而不如投资楼市赚得多。这造成了大量投资者持币观望，实体经济投资意愿不旺，流动性不足。
而楼市的流动性明显过剩。资产泡沫越吹越大，而无法释放出来去投资实体经济和拉动消费。
因此，中国高层提出去资产泡沫是必然的，也是传递了对实体经济的扶持，打压楼市泡沫的决心。
▊ 地方政府应担负起楼市调控职责
下文来自央行旗下媒体《金融时报》，其中透露，楼市下一步的走向取决于两方面的博弈：，长期取决于土地控制与市场需求的博弈。
近些年来，地方政府在房地产市场调控过程中发挥着不可替代的作用，而部分城市房地产市场调控政策频频落空，甚至出现通过“加杠杆”方式实施去库存等政策走偏的现象，对此地方政府也有一定的责任。
比如，在国家统一部署房地产去库存政策的2016年，先是京、沪、广、深一线城市的房价出现暴涨，接着部分二线城市出现房价飞涨。
在这些城市，“地王”、购房“零首付”、楼盘“一日光”以及为购房出现的“离婚潮”等乱象频出，导致地价、房价迅速上涨，老百姓越来越买不起房。
有人甚至得出结论，对于楼市调控，地方政府不能担当起主要责任，或者不能把楼市调控的基本职责交给地方政府。
对此，我们应当从两方面来辨证地看。
一方面，从经济规律看，地方政府应当切实担当起房地产调控的基本职责。
房地产市场具有明显的地域特点，这是由商品化的土地和房屋的物理位置不可移动性所决定的，同时，由土地位置所导致的级差地租和绝对地租的差别，对此也产生了重要影响。
因此，大城市的房地产价格一般都远高于中小城市，即使在同一个城市，中心城区房地产价格也要高于周边区县的价格。
国家根据全国房地产市场的阶段性情况可以出台统一的调控政策方针，其目标是促进全国房地产市场持续健康稳定发展，但调控政策不能“一刀切”，也很难针对某个城市出台具体的调控措施。
各个城市在遵从国家调控政策的前提下应当有的放矢，根据自己的特点制定和实施具体的调控政策和措施。
国家实施房地产市场调控政策，实质上就是要求地方政府切实把国家政策方针与各地实际结合起来，制定和实施具体的调控政策。对各地房地产市场的调控，责任最终将落到地方政府的肩膀上。
另一方面，从实际结果看，一些地方政府确实没有很好地尽到房地产调控的重要职责。
比如上文提到的，“地王”频现、购房“零首付”、楼盘“一日光”以及为购房出现的“离婚潮”等乱象，最终导致房地产价格反复、快速上升，，没有很好地完成促进房地产市场健康稳定发展、保障民生、防范风险的目标。
那么，下一步，地方政府应当如何切实担当起房地产调控的基本职责？
首先，地方政府要切实担负起调控房地产市场的基本责任，明确责任制，完善奖惩机制。
经过十多年的调控实践，国家已明确了地方政府实施调控房地产市场的职责。2015年期间，，“房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。”今年，国家更是明确了去库存任务，要求分类调控、因城施策。
对于某些城市屡次不能很好地担负起调控楼市的责任，国家可以对其加强督查问责，改变过去一年一两次督查为常态性督查，有明显未尽责或乱象出现时即前往督查问责。
要改变事后问责的被动局面，。对实施调控效果较好、落实责任到位的地方，可以予以适度奖励，而对实施效果较差、不尽责的地方长官进行问责。
其次，地方政府调控当前房地产市场的重点，当是控制楼市价格的泡沫化趋势。
当前高企的房价，已让广大民众抱怨连天，而楼市的泡沫化倾向，也成为国际上某些机构打压中国经济前景的口实。一线城市楼市“高烧”不退、部分二线城市楼市价格短期暴涨，这是前期地方政府没有很好地调控楼市的结果，也是将来楼市可能出现风险的隐患。
其中一个重要原因，是没有重点控制房地产价格反复上涨的基本成因，即供求关系严重失衡，在供给端的土地供应和规划方面造成了瓶颈，而在需求端未能有效控制投资及投机性购房需求。
因此，地方政府应着力推进房地产市场供给侧结构性改革，重点改进楼市的供给结构，同时引导和控制投资投机性购房需求。此外，应健全和发挥市场化调控机制的长效作用，减少行政手段的短期效应。
再次，、上下联动，在房地产调控上形成合力。
之所以出现一系列楼市乱象，致使调控效果不好，，调控不能形成合力，甚至出现力量抵销。
今后，地方政府一定要从大局出发，从维护和促进国家房地产市场健康稳定发展出发，，不给房地产价格泡沫化趋势再添“火力”。
一叶障目，不见森林。各地政府只有抛开唯本地利益第一的观念，自觉将地方局部利益与国家整体利益有机统一起来，才能打赢房地产市场调控这场涉及国家经济健康发展前景的持久战。
▊ 血淋淋的教训！每一次疯狂的楼市，都将以眼泪结束
房地产本质上与股票无异，收益主要由租金和升值两部分组成，二者共同构成了账面利润，算来算去市盈率跟股票也差不多。在国外，租金收益率6%，房屋升值5%，那么抗风险能力就很强。因为就算经济衰退导致房子不升值了，租金回报也不错，房价也跌不了多少。中国的热门城市，租金收益率一般1.5%水平，房价涨幅15%，貌似PE只有6倍。一旦央行没水可放，房价不涨了，PE就瞬间变成了60倍，这得跌多少层才能回到当初？
一线城市的地产类似前两年的创业板，供应量小，股息率低，弹性大，风险也大。有交易价值，没有投资价值。万一楼市崩盘了，房价大跌是大概率事件。
我们必须清醒地看到，去年在股市5000点时，我们很多人也都很乐观地认为，必定会突破6000点，年底会到10000点，因为我们是改革牛。但很快，一切被打回原形，改革牛变成了赖皮熊，众多中产阶级几十年累积的财富瞬间灰飞烟灭。
穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪说过，一些国家应该警惕市场的房价走势，房价增长是正常的，但过快增长就可能是危机的隐患。
“正当的房价的增长幅度应该和居民收入幅度相一致。假如房价增长复苏快于居民收入，那么房价将变得无法承受。在美国，房价的正当增幅大约一年在4%左右，在中国，房价增幅可能要快一点，但也只能是仅仅快一点而已。”
他真是低估了中国速度，我们房价涨幅不是4%左右，我们至少也得是40%左右。GDP增长上不去了，房价涨幅必须弥补回来。
但规律总是颠扑不破的。上世纪日本楼市的疯狂，本世纪初美国楼市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。这就是教训：泡沫总会破裂，每一次疯狂的楼市，都将以眼泪结束！
当雪崩发生的时候，没有一片雪花会认为是自己的责任！
当中国房地产崩盘时刻来临的时候，从购房人到房地产中介，，从加杠杆的首付贷到房抵贷，没有一片雪花会认为是自己的责任……
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