钱荒警报拉响!楼市的命运,或在1个月后逆转

楼市参考2022-07-30 13:39:41

 

最近,我在专栏里对楼市未来10年、20年的命运分别做了一个展望,写了两篇文章:

 

第一篇的题目是《未来10年,楼市将发生巨变!》

第二篇的题目是《抢房大战之后,人将会抢什么》(这两条首发在“天天说钱(ID:liuxb0929)”详情请关注查阅)。

 

今天想探讨的,是楼市短期的走势,也就是从现在开始未来两三年的走势。

 

偶尔有读者会问我,你对楼市的看法似乎前后不一致。其实,我自201310月开始写财经评论以来,基本观点没有变化。读者需要分清楚两点:第一,我微信号上转载的文章,和我原创署名文章的区别;第二,我在对楼市表达看法时,说的是短期走势、中期走势还是长期走势。

 

我对楼市的基本看法,就在本文和上述两篇文章里。

 

上周,我的团队成员韬略哥提出了“2017年楼市新逻辑”的问题,表达了一个重要观点:


楼市入冬的速度,比预想的要慢。主要原因是,特朗普新政具有巨大的不确定性。所以,各地政府(包括部分一线城市和多数强二线城市)希望在今年第一季度多卖地、多买房,为全年完成经济指标和减税打下基础。这样,就造成了前两个月土地和投资数据的飙升,远远超过了去年最火爆的时候。

 

如今,这个新逻辑仍然在演进。我们看到,特朗普团队的核心成员,65岁的国务卿蒂勒森刚刚访问了北京。这次访问传递了非常重要的信号:特朗普团队不仅认可了中方关于“中美新型大国关系”的基本原则,而且直接采用了中方的表述:不冲突、不对抗,相互尊重、合作共赢。

 

如果说特朗普就就任之后,和的第一次通话,拆除了中美关系的最大炸弹,公开承认了“一个的原则”;那么,此次蒂勒森访华,意味着双方就中美关系的基调达成了共识。

 

接下来,未来20多天里我们将见证两件事,它们很有可能给全球带来大利好:46日到7日,中美元首可能在美国举行会晤;之后一周,美国将公布“汇率半年报”,美国有很大几率不把列为“”。中美很有可能相互给台阶,大家求同存异。

 

中方的让步是:让人民币汇率保持稳定,并不惜让巨额外汇储备缩水;大幅增加进口,缩小中美、中欧的贸易逆差。

 

美方的让步是:不把列为,在核心利益上尊重,不跟打大规模。

 

如果这些事情都尘埃落定,那么楼市在未来两三年的基本逻辑也将确立,这就是:缓慢进入加息周期,楼市将高位横盘,重演2013年到2014年的走势。

 


上图是自从有房地产市场之后,商业按揭基准利率的走势图。可以清晰地看出来,目前的利率是最低的,这是房价飙升的根本原因(绿框)。红框里,是这轮牛市之前的那个加息周期,大家应该记得,2010年启动的加息周期,最终让楼市在2013年到2014年进入到滞涨、阴跌的状态。那时候,大家探讨的问题是,哪里的楼市最危险。

 

2015年开始从深圳启动的这一波大涨,最终在2016年达到顶峰,推动它的基本力量,是央行连续7次的降息,而且是从第三次降息之后才开始起作用的。当然,这个过程还伴随着地方政府的救市(起点在20143月)。

 

现在,种种迹象显示,随着中美达成妥协,人民币的低利率时代已经终结。为了维护人民币汇率稳定,央行从去年开始控制M2同比增速,踩下了刹车。货币政策的表述从“稳健”变成了“稳健中性”。今年,又几次提高了公开市场操作利率。尤其是春节之后,多数日子都在货币市场净回笼货币。

 

昨天(320日),国债回购利率、银行间回购利率大幅飙升,银行间债市利率互换继续全面走高,同业存单的钱也越来越贵。今天,情况仍然在延续。这些都指向一个事实:央行收紧了货币,资金紧张了,所以钱贵了。

 

普通投资者也许搞不懂上述专业术语意味着什么,我们不妨看看过去一年“余额宝”的收益率走势:

 


可见,“余额宝”这种民间的无风险利率在走高,显示出市场里的钱在变贵,这对于股市、楼市当然是利空。

 


上图是“余额宝”有史以来的收益率走势图,左侧那个最高的“尖顶”就是上一轮加息周期形成的资金紧张的顶点,当时房子基本上没有人买。后来的大锅底,对应的就是这一轮降息和楼市飙升,大家抢房子。现在,利率开始回升了!而这个回升,仅仅是央行踩刹车而已,央行还没有正式加息。

 

央行会正式加息吗?那是肯定的,只是在等待时机。

 

等什么?第一,等跟特朗普实现和解,拆除“美国换届”带来的不确定性;第二,等今年秋天的十九大,今年是的“换届之年”,经济必须平稳。

 

如果415日美国的汇率半年报显示,中美实现了和解,那么今年经济的平稳就将获得保证(一季度房地产也不错)。那么,到今年美元第三次加息的第三季度末,或者四季度,将有可能正式加息,逐步结束这一轮货币宽松。

 

然后,是19大之后的深化改革、振兴实体经济。于是,房地产将进入一段类似2013年到2014年的平稳期,价格高位横盘、甚至稳中有降。

 

反过来,如果房价再次失控,在2017年或者2018年出现飙升,则将像楼继伟刚刚说的那样:“货币政策和财政政策买来的时间如果浪费掉了,政策空间会越来越小,最终需要在紧货币、紧财政的条件下进行改革,阵痛会更加剧烈,就更难凝聚共识,容易滑向左倾或者右倾的民粹主义。”

 

说实话,即便从爱护房地产行业的角度来说,我们都应该支持尽早启动加息周期,结束资产泡沫不断吹大的时代。

 

所以,对于购房的建议是:

 

大城市的优质住宅,仍然长期看好,楼市还有“白银十年”;

刚需,改善型需求,如果资金充裕,随时可以出手买房;

投资型的购房者,建议至少观望到美国汇率半年报公布之后(415日)。

如果中美不爆大规模发,则加息必然到来,楼市未来两年大几率是进入高位横盘、阴跌期。

短炒、尤其是加杠杆短炒,风险在不断增大。


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