东莞楼市:深圳客离场之后

腾讯房产东莞站2020-09-05 14:00:13

导读
靠深圳客撑起半壁江山的东莞楼市,遭遇了深圳限购、东莞限购后,成交量进入了“跳水”阶段,但是房价依然高悬在1.7万元/平方米。




中房报记者 翁晓琳 深圳报道


靠深圳客撑起半壁江山的东莞楼市,遭遇了深圳限购、东莞限购后,成交量进入了“跳水”阶段,但是房价依然高悬在1.7万元/平方米。


开发商依靠上半年充足销售额表示不愿降价,本地购房者则继续观望,这场势均力敌的博弈也成为了目前东莞开发商和本地客的真实写照。


东莞限购后量跌价涨


10月6日,东莞市政府出台住宅“双限”调控政策;3天后,东莞正式实行差异化房贷政策,144平方米及以上户型首付提升至6成;10月28日限购细则出台。


东莞市在《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》中规定,开发商在卖房时如果出现以下三种情况将无法网签,分别是:“在今年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书,但在10月20日前未被备案的商品住房、实际成交价格高于备案价格或比备案价格下浮超15%的商品房”。


对于开发商的定价进行了严格规定,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序。


密集调控下,东莞楼市成交量也大跳水,锐减六成。但是东莞楼市10月的住房成交均价因为高价盘集中签约影响,依然达到了16983元/平方米。


因大量深圳客退出东莞市场,10月东莞住宅成交缩水过半甚至零成交的项目主要集中在黄江、虎门、凤岗、塘厦等临深区域。临深区域价格高位,客户看空楼市进入深度观望,成交降温显著,11月东莞楼市成交量依旧下滑。


但成交量的下滑似乎并未对高房价造成实质性影响,合富辉煌研究中心的数据显示,截至目前东莞住房均价已经上升至17000元/平方米,环比上涨26%。


从镇街成交均价来看,东莞23个镇街房价在1万元/平方米以上,其中7个镇街均价在2万元/平方米以上。受深圳客青睐的临深片区房价依然坚挺,松山湖以28405元/平方米的高价排名全市首位,其次,塘厦镇、莞城区也以2万元/平方米以上的均价排名第二、三名。


合富辉煌研究中心指出,东莞房价高企更多为结构性因素,部分高价盘签约量突出,拉高整体均价,均价17000元/平方米以上成交占比约43%。但是目前开发商与购房者双方持续博弈,在开发商不愿意降价,购房者不肯入市的对峙下,市场观望氛围愈发严重,预计这种情况将会持续到明年一季度。另外,受政策影响,备案房价2个月内不得调价,开发商目前处于较为被动的状态。


业绩已经完成房企底气足



由于新政后不少深圳客不再具备在东莞购房的资格,或首付成本增加,加上深圳严查楼市,部分中介停止带客到东莞,在一些楼盘的加推活动当中,深圳客比例在不断下滑。


深圳客不来了,本地客又不愿意接受这么高的房价,非品牌开发商的楼盘都不得不进行调价来适应市场。


据东莞中原研究部监测数据显示,受深圳客影响较大的临深片区各镇区,10月住宅成交环比降幅在30%~50%的项目有17个,降幅超过50%的项目有90个,46个项目出现零成交。


但是不可否认的是东莞房价仍然在高位坚挺,而开发商降价意愿低。


根据东莞中原研究部数据显示,今年前10月,在东莞的开发商商品房销售金额排名前十名中,有9家开发商销售额达到或超过去年全年的销售业绩,只有排名第5的金地地产前10月销售额没有完成去年全年该公司在东莞市场的销售额。第1名东莞万科地产前10月以137.31亿元的业绩完成去年全年销售总额的121%,碧桂园以106.8亿元紧随其后。


东莞中原市场策略部总监车德锐对中国房地产报记者表示:“基于新政规定房价一经备案两个月后方可调整,下浮幅度不得超过15%,否则无法网签,因此预计接下来房价将持续高位坚挺,但不排除有部分品牌房企出于业绩冲刺压力,定价低于预期入市。明年品牌房企的项目较多,竞争或愈加激烈。开发商们应抓住年底出货窗口期回笼资金。”


德州地产的副总经理朱延勇则表示:“东莞房价并不会大幅下调,浮动空间大概是5%。因为开发商的资金压力不大,今年上半年,大家都卖得很好,资金也得到了回笼。东莞房价短期内必然会震荡,但是长期仍值得看好。广深融城的步伐加快,但两地价格差很明显,而这将成为东莞房价的支撑。”


“上半年据我了解到,大部分开发商都赚得盆满钵满。大家手上有钱,对于新政后的市场观望情绪也是不怕的。所以除了部分要冲量完成业绩的项目会降价外,大部分还是选择观望。”有房企人士对中国房地产报记者直言。


深圳客走后,昔日开发商可能瞧不上的本地客也成为了香饽饽。例如近期开盘的碧桂园Park Royal和虎门镇南部湾万科城,有中介人士表示两个项目皆是主要以本地客为主,占比约为70%~80%,深圳客退潮现象明显,去货速度放缓。过去本地客被逼退市场的局面将得到倾覆。


,房价不断上涨,也会反推东莞本地客户入市置业的预期不断加大。


而光大地产营销总监张永康表示:“在深圳人的拉动之下,本地市场的购买力,也有可能会被激发。只是本地购买力习惯了以前封闭市场下的价格体系,对价格的接受度和消费观念相对保守。深圳客的持续进入东莞市场,或许会激起东莞购买力的活动力。这使一二手房市场都将更为活跃。”



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