来看看,盐田房价将如何补涨

深圳看房团2020-07-31 15:22:24


一直以来,交通是把盐田的房子禁锢在“价格洼地”的镣铐,在原关内四区中,目前只有盐田区没有轨道交通到达。


贯穿盐田的地铁8号线至少在2019年才开通,在这之前,盐田的房子要不要买?今天我们来聊一聊。


8号线能带来什么?

   


未来地铁8号线串联盐田三个片区


盐田区需要地铁线,于是有了盐田线,也叫做8号线。目前8号线的一期工程正在建设,二期还处于规划设计阶段。


这条地铁线贯穿盐田的三个片区,由西向东经过沙头角、盐田和梅沙。


如果从福田中心区坐公交去盐田,时间需要一个小时以上,还不考虑堵车、换乘等情况。8号线连通了盐田与中心城区,起于2号线东延线莲塘站,终于盐田路站。


在盐田区里,8号线设有沙头角、盐田区政府、盐港西、外国语学校、盐田路5座车站,盐田路站为8号线一、二期换乘站。


再说说还在规划中的二期线路:它起于盐田路站,与地铁8号线一期衔接,途经大梅沙、小梅沙、溪涌、上洞、土洋,终于葵涌片区。设有盐田路、盐田食街、盐港东、大梅沙、东部华侨城、小梅沙5个站。


和一期主要经过地下不同,8号线二期工程将会采用轻轨制式(即跨座式单轨)设计,以旅游观光功能为主,还将预留接口延伸至坝光、大鹏。


在未来,轨道线路将在整个盐田铺开。


要问一个片区是否有发展潜力,看房君的第一反应一定是去看看它的交通和绿化。交通发达了,这个区域才是开放的,人们才会愿意来。街道规划合理、植被丰富了,人们会愿意在这里停留,片区才能汇聚人气。


8号线以及在规划中的2号线东延线,将有望打通盐田与外部,同时缓解片区本身的交通压力。


节假日,大量的车辆涌向大小梅沙、东部华侨城,在去深盐二通道的路上,游人堵上五六个小时算是常事。轨道交通将会让深圳人看海更加方便,盐田人出门也更加顺畅。


交通不只是地铁这一项,盐田规划中的项目还有坪盐通道,龙盐快速、西禾路、盐港东立交等。在未来这个片区是更加联通的,当然,实现程度达到七七八八还需要五到十年。


盐田的潜力在哪

   


交通给一个区域带来的是某种升级,城市的项目更新才能形成质的变化。


盐田东起大鹏湾背仔角,与龙岗、罗湖、香港新界相连,是深圳“东进战略”的门户。


上图:大小梅沙


深圳“十三五”规划中,对盐田的定位是:加快打造国家生态文明先行示范区,建成民生幸福优城、生态旅游美城和现代化国际化滨海港城


盐田区将实施东进战略十大行动计划:交通互联互通计划,空间拓展延伸计划,产业转型升级计划,国际航运物流枢纽城区计划,盐田综保区向自贸区转型计划,东部黄金海岸带计划,深港合作计划,国家生态文明先行示范区建设计划,群英荟萃计划和公共服务优质提升计划。


交通无疑是盐田首要解决的问题。




在城市更新方面,主要分为沙头角核心片区、盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁安置区、盐田旧墟镇港口综合服务配套、小梅沙片区整体更新四个核心。


下面是城市更新规划图:


1、沙头角片区




2、盐田片区




3、梅沙片区




未来几年,盐田区将完成径口村改造、梧桐山隧道口北侧地块城市更新、盐田三村四村和西山吓村整体搬迁、成坑村改造等13个城市更新建设项目,启动沙井头村改造、金斗岭工业区改造、盐田旧墟镇改造、小梅沙村城市更新项目等12个建设项目。


盐田区城市更新“十三五规划”


城市更新几乎布局在盐田的各个地方,且商业、工业占比较大。


不得不提盐田区的独特优势,盐田区有四大国际深水中转港之一——盐田港,还有沙头角、盐田港两个保税区,有定位于保税自由贸易区的盐田港保税物流园区和一街两制的中英街。这就决定了盐田的经济支柱产业,即港口、旅游、工贸、文化四大发展支柱。



经过多年的发展,盐田区生产总值从2000年的50.6亿元,增加到了2015年的487.2亿元,15年翻了将近10倍。


尽管经济增长的不错,但相比于其他几个行政区,悬殊还是很大,在10个区中排名第8位。


盐田在发展,起点低但速度并不慢。


盐田:补涨是否需要理由?

   


去年一年,盐田的二手房价涨了近四成。目前均价不到五万,算是深圳楼市的洼地。



上图:盐田区二手房价近期走势;来源:房天下


据链家研究院数据,上周(9月12-18日)在深圳各区中的新房成交量盐田达到了1100%,交易相当活跃,均价攀上了五万。




因为包括交通、城市配套等的周边设施不完善,盐田的房价增幅并不算最高。随着十三五规划的进行、8号线的开通,盐田会迎来一大批企业和置业者,房价有望迎来一大波推升。


数据显示,盐田的房屋库存并不多,只有735套,为所有片区最少的。纵观整个深圳,房子不够是不争的事实,所以政府大力东进、发展临深片区。如今正处洼地的盐田,房价低、库存少,再加上发展潜力巨大,盐田沉沦的时间不会太长


1、目前来看,盐田区是深圳买房压力最小的片区之一。然而向前看的话,未来的交通布局、城市规划正在这里铺开 ,人气将在这里聚集。再加上盐田距离香港较近,盐田的补涨也许仅仅是时间的问题。


2、虽然盐田住宅的房价还未真正起步,但商业产业单价与其他各区差距并不大,盐田港的商业发展实力不容小觑。


根据深圳规土委数据,8月全市办公楼成交均价5.31万元、盐田区5.2万元、福田区5.40万元、宝安区5.53万元、龙岗区3.96万元、罗湖区5.78万元。


商业、工业带来的人气,会引发租赁市场的繁荣。投资盐田的房子然后租出去,也会是不错的选择。


3、前面说到了,未来将高标准推进小梅沙片区整体改造,规划建设独具海洋文化特色的都市型滨海旅游休闲度假区。这里的海景房,有望升值。


4、如果所有人认定一个区域是有潜力的,那么一定是它的当下还不够好,未来还未真正兑现,一起存在变数。


潜力与泡沫齐飞是对盐田最好的形容,我们对这里的投资更多是着眼未来,片区真正实现整体升级还需要时日。


盐田值得被看好,具体的置业目标还需甄选。比如是否近地铁、是否位于成熟的社区等等,这些都是房子能不能保值、增值的重要因素。


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