史上最强地产金融杠杆“蓄势待发”,看这家房企何以腾挪“抢地”!

楼市观察者2021-07-19 11:33:59

最近,各大房企像打了鸡血一样,拼命地疯抢“地王”,不管大小,什么背景的都有。

6月初以来,霸气十足如信达地产,在沪杭等地连摘地王,被外界称之为“地王收割机”,耗血数百亿,谁给他这个勇气?大家会说,信达地产他爹是中国信达,背后还有财政部撑腰!

说了半天,这年头,还得靠“拼爹”。失望之余,难道更多房企都不活了?绝不是,他们千方百计,绞尽脑汁,搭桥牵线,一定要认个“干爹”!

在这个干爹身上,有一样东西是相同的,就是要有“钱”这个硬通货,攀上实力更强的金融控股集团。不过,现在不少房企顿时醒悟了,开始自建金控平台。

华泰证券一位投资顾问很直白地说,“没有金融行业的去产能和去杠杆,房地产游戏链条就很难斩断。”

金融到底是怎么跟房地产隐秘对接的?业内多数基于定性而论,轮到典型个案却凤毛麟角,那些对房地产金融并不熟悉的人,看了之后更是一头雾水。

好了,典型个案来了!蓝光发展为外界提供了一个绝佳的观察窗口。

1、200倍杠杆,输血拿地

6月17日,蓝光发展公告说,全资子公司蓝光和骏(业内俗称“蓝光地产”)与深圳鑫橙投资共同投资嘉兴安蓝股权投资基金管理有限公司(以下简称“嘉兴安蓝基金”)等。

莫慌,更为关键的是,嘉兴安蓝基金作为普通合伙人发起设立“嘉兴安蓝一号投资合伙企业(有限合伙)”。

目前,该合伙型地产基金总募资10.01亿元,但有限合伙人只有一个,那就是深圳平安大华汇通财富管理有限公司(以下简称平安汇通),出资额10亿元。

注意了,成立于去年7月份的深圳鑫橙投资,注册资本2000万元,唯一出资人就是平安汇通,在中国基金业协会私募基金管理人系统中已备案。

作为普通合伙人的嘉兴安蓝基金,注册资本2000万元,由蓝光地产与深圳鑫橙投资按照5:5的股权比例出资。

在该合伙基金中,嘉兴安蓝基金仅出资100万元,以此计算,蓝光地产权益出资额仅50万元,实际上以200倍的金融杠杆用于未来拿地及并购地产项目等。

公告说了,嘉兴安蓝一号地产基金,按照蓝光发展的安排,将用以支持其并
购、拿地及项目开发建设,以及投资于其他各方认可的地产项目。说白了,还是搞房地产!

以下结构图为有限合伙地产基金更复杂的交易结构,主要是嵌套了结构化信托计划,目的是可以撬动更大的资金量。

2、股权上,利益捆绑

今年4月中旬,蓝光发展与平安银行签署了产业基金框架合作协议,还进一步促成了蓝光地产、平安银行与深圳鑫橙投资的合伙型基金的诞生。

经查询才发现,平安财通是平安大华基金全资子公司,业务范围为特定客户资产管理业务,实际上多为通道业务。

而平安大华基金则由中国平安集团控股子公司平安信托持股60.7%,新加坡大华资产管理有限公司持股25%,三亚盈湾旅业持股14.3%。

这一看就明白了,平安银行借平安财通旗下孙公司嘉兴安蓝基金这一通道为蓝光地产隐秘输血。

凭啥向蓝光输血?今年一季报末,在蓝光发展前十大股东中,平安创新资本持股11%,合计大约2.36亿股,位列第二大股东。

据了解,平安创新资本是平安信托全资子公司,而平安信托与平安银行属于平级的兄弟关系,均直属于中国平安保险集团(金控集团)旗下一级子公司。

蓝光发展上市前,子公司蓝光地产早些年曾引入平安创新资本作为战略投资者,经蓝光地产重组借壳上市,至今平安创新资本所持1.97亿股限售股已于今年4月初上市流通,是否减持仍不得而知。

综上来看,蓝光发展通过捆绑平安创新资本,牢牢锁定了平安信托与平安银行在这两大“金主”,严格意义上,平安银行才是这一隐秘交易的“幕后金主”,資金多来自银行理财!


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