资深地产人士的八条忠告:现阶段多看少动

深圳房地产销售2022-02-06 15:49:59

最近有幸跟一个深圳地产圈的资深前辈交流,他从90年代中期来深,2000年以后开始涉足房产投资,经过十多年的摸爬滚打,已经买卖过数十套房产,对房产投资有着丰富的实战经验。所以在吃饭间,我咨询了他的一些看法,现在整理几条重要的供大家参考。



问:调控层层加码,很多人对未来楼市非常悲观,您怎么看?


答:其实房产投资的核心并不复杂,就一句话:长期看人口,短期看货币。长期只有人口流入的城市才有投资价值,人口流出的城市趁早脱手。而珠三角的人口流入速度是非常快的,未来珠三角一定会发展成国际性的大都市圈。短期看金融货币以及贷款政策,如果钱能顺利的流入到房地产市场,那么房价必定是水涨船高,相反,如果水龙头被关紧了,那么房价平稳或者震荡。


问:深圳房价会大起大落吗?


答:大起其实前年去年已经实现了,如果你还期待大落,那么注定是要失望的。出政策的目的就是为了防止大落。



问:投资到底是中心区域好还是原关外有规划的地方好?


答:其实15-16年的上升周期已经告诉我们答案了,罗湖的涨幅最小,龙岗的涨幅最大。不过投资还是要因人而异,追求高收益可以选择发展后劲足的区域,如果追求安全稳健可以选择中心区域。


问:学位房价位已经很高了,还能投资吗?


答:不知道你最近注意到没有,各区教育局近期频繁发通告预警学位不足。看看深圳小学和中学学位的缺口你就知道了,由于深圳教育资源紧张,特别是优质教育资源的匮乏,学位房的追捧将是一个长期的过程。


问:投资是豪宅好还是刚需盘好?


答:从前期的历史数据来看,豪宅的涨幅是跑不过刚需盘的。像现在的南山区基本已经全面豪宅化了,大户型比较多,供应相对充足,豪宅在一段时间内会有一个价格的天花板。而刚需盘受众面积广,变现能力强。



问:现在房产税呼声很高,它能降房价吗?


答:无论是中国还是外国,都没有出现过因为加税而降房价的。我们的营业税和个税从无到有,并没有实质性影响房价。长期看房价最终还是由供求关系决定的。加税只会增加购房人的负担。另外房产税跟现有的土地出让金制度是相冲突的,所以房产税短期不会跟大家见面。


问:人民币相对美金贬值预期大,该不该配置海外资产?


答:海外资产配置只是针对那些高净值人群,更多的是作为一种资产配置,如果钱不多就没有必要去瞎折腾了。投资建议购买自己熟悉的地方,海外资产可能有很多你没有能力看到的风险。


问:现阶段能买房吗?


答:目前这种大环境下,建议多看少动。自住需求的,有符合自己需求同时价格又比较笋的房源可以入手。