70年产权到期后房子还是你的吗?发话了!

新金融传媒2020-07-09 11:13:25




,。引人瞩目的是,《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排等。《意见》的发布,将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号?70年产权到期的房子到底该咋办?





今年4月份,温州部分房屋20年土地使用权到期,续期需缴纳高额出让金的新闻一度引发热议。房屋土地使用权到期如何处理的问题再次浮出水面。


有分析认为,这意味着一些人关于“70年到期,房子就被政府收回”的担忧是没有必要的,此外,到期后,需一次性缴纳接近房款的巨额土地出让金续约的可能性也不大。


中国住宅土地70年到期,续期需要支付出让金的规定源自于26年前的一部行政法规。,居住用地土地使用权出让最高年限为70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。1995年生效的《城市房地产管理法》也延续了这一规定。


不过2007年出台的《物权法》则在续期问题上开始出现差异。《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”


有声音认为,既然是自动续期,就意味着不用补交土地价款,也不用办理任何手续。但另一些专家担忧,如果是这样,那么土地成了无限期使用,城镇土地国有制的红线将被打破。


几部法律法规“打架”,,房子70年产权到期后究竟怎么办成为一个难题。


购房者并没有土地所有权,在买房时缴纳房款所获得的是70年的使用权。这就类似于与国家签订了某种契约,契约到期后应该续约,并付出一定代价。完全不缴纳土地出让金可能会在政策连续性和法律稳定性方面带来一些后遗症。


中国房地产业协会法务部主任康俊亮则认为,“自动续期”如何操作,物权法实际上并没有相关细则。而直接把“自动续期”解释为免费续期是不对的。人们购房后享受的一系列公共服务如地铁、马路、超市等是在租用土地的基础上获得的,相当于支付了对价。在美英等国,虽然土地和房屋皆是私有,但亦有房产税、物业税等需要支付。


焦点问题——70年使用权到期到底该怎么办?


关键:研究续期法律安排


《意见》:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。


专家解读:


北京大学法学院教授常鹏翱:《意见》传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。


中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新:续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。


值得注意的是,早在2015年3月1日,国家层面的《不动产登记暂行条例》实施,但是针对之前的房产证对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度,不动产登记证对使用年限“起和止日期”、房屋取得价格进行了明确规定。可以明确的是,土地使用年限届满自动续期,但几种产权形式如何续期、是否收费、有何区别,目前并没有特别明确的规定。


不动产登记局负责人曾经公开表示,不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。而小产权房目前即属于不受法律保护的不动产,因而不受《不动产登记暂行条例》保护。


续期交多少钱合适?


住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些历史遗留地区土地使用权到期的地方可借鉴深圳的做法(一次性补交基准地价的35%),有个过渡,等待国家层面法律出台。由于前期已经在土地招拍挂环节一下子收取了70年的土地使用权租赁费,之后或许应该象征性地续费,但不应该以现在的市场价来估算。


另有专家建议,未来可以借鉴英国、香港等地的做法,采用适当有偿的方式,甚至与房地产税改革结合起来统筹进行。这个过程中一定要考虑到民众特别是中低收入人群的承受能力。


比如设立“年租制”,70年产权到期后,分年期付一定的地租。针对中低收入人群进行地租减免,以不增加民众的负担。


“随着人均住房拥有量的提高,未来土地大规模出让和买卖都不太可能。以往严重依赖土地出让收入的城市发展、基础设施建设和民生等的问题解决,未来也可以部分借助这部分年租收入。”业内人士表示。


文/孙翼飞

责编:瞳孔