政府不会让房价下跌,真的是这样吗?

美源星现货投资2021-02-21 15:54:39


看到很多人都在说,虽然房地产有泡沫,但是政府不会让房地产崩盘的。我也看了一些所谓的专业分析,认为政府会继续保楼市。我认为,这都是在催眠自己。

首先你要搞清楚一个问题:政府最担心什么?

答:
政府最担心出乱子,历史上、国内外最容易引发普遍动乱的无非两个:
1、高通胀;
2、高失业率。

所以世界各国政府和央行都把控制通胀和降低失业率(降低失业率就得发展经济)作为核心任务对待。
 
好,弄明白了这个我们再回答上面那个问题。大家想想,如果只是投资亏钱了,会引起老百姓成批上街闹事么?

根本不会!

看看e租宝跑路、泛亚跑路、2015年的股灾就知道了,完全掀不起波澜。当然这是有个前提的,就是房价下跌不会造成系统性金融风险或者金融危机,我们一会儿会单独讨论这个问题。
 
现在的情况是一方面,大家买房越来越多的靠借钱,因此还贷压力越来越大。而另一方面,由于收入增速在减缓,大家的还贷能力在下降。于是乎老百姓手里能用来消费的钱在快速减少。消费行业未来的前景实际上是堪忧的。这将加剧经济增速放缓,从而进一步降低老百姓的收入增速,形成恶性循环。


刚才分析的仅仅是高房价带来的一个负面影响。其他的负面影响还有很多,例如:
 
高房价地区的人力成本明显高于低房价地区,高企的人力成本会严重打击经济很多人戏称这年头,最败家的行为是创业,最挣钱的行为是买房子。只要高房价在,大众创业万众创新肯定搞不起来。


总之一句话:高房价对经济的伤害已经很严重了,做投资的朋友都知道中国官方和财新网公布的主要数据今年一次比一次难看,官方更是提出经济“L”型走势的论调给市场提前打预防针。经济处于改革30年来的低谷已经是不争的事实,最近国内上市公司半年财报公布之后,很多人又来调侃“近一半的上市企业一年的利润都不够在北京、上海买套房子”,虽然无奈但却是事实。这还是上市公司,更何况那些千千万万的中小企业呢?如果房价继续高涨,实体经济迟早会迎来大面积关门潮,失业率会骤然升高,还记得当年美国爆发次贷危机之后,南方大量出口企业关门,大量失业人口返乡,政府有多害怕吗?不惜推出“四万亿”刺激计划来增加就业!
 
接下来房价再度高涨会越来越考验政府所能容忍的底线,另外,市场在跟政府博弈,吃定了政府不会让房价下跌,但如果政府心态都被老百姓看穿了,面子往哪放?这届政府做事比较“狠”,以往很多看似铁一样的规则正在一一被打破,当然这是后话。

反过来,咱们看看如果房价跌了,会造成什么后果:

炒房的人赔了。之前分析过,投资亏钱从来不会出大乱子,因此不用理会已经买房自住的人赔了。但只要借钱比例不太高,就算比今年上半年的50%再高一点,到70%,房价跌个20%还是能承受的。顶多就是心情差点。

还没买房的人赚了,因为可以买到租到更便宜的房子,生活成本一下就下来了,可以更多的消费疯狂拿地王的房地产企业亏钱了,但肯定倒不了,因为拿地王的好多都是国企央企地方政府卖地收入少了。这又如何,经济繁荣会带来政府收入提高,但是政府收入高从来不会带来经济繁荣发现没,不对比不知道,一对比你会发现,其实房价下跌的利远大于弊。估计政府这么聪明,应该知道这些。

政府推出CDS的用意(只是揣测)

房价下跌的利远大于弊。但我们说了这个结论是有前提的,就是房价下跌不会引起金融体系的崩溃。2008年百年一遇的经济危机就是美国房价下跌引起金融体系的崩溃,而美国的实体经济严重依赖金融体系的支撑,因此经济就垮了。现在国内的房贷基本都由银行提供,因此如果房价出现下跌,银行有出现大批坏账的风险。估计是想分散银行这方面的风险,我们国家也出了(关于祭出这个神器后,央妈就基本不怕房价下跌会引起连锁反应,影响经济了。起码抗风险能力强了不少。这个时间节点推出CDS,政府的意图非常耐人寻味。

房价的上涨是在时间和空间上提前透支购买力
时间上:
所谓刚需,早已经在这几年的上涨潮中提前透支了。现在就算孩子还在上小学、初中,很多家庭提前已经把房子准备好了。
 
空间上:
好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买,这里统一说一下我的观点,那就是,中国一线的泡沫,是靠着吸二三四五线的血,集全国之力才撑起来的,其结果,是掏空了中小城市的资金池。
 
一线,从所有地方吸血
 
二线,从三四五线吸血
 
以此类推......
至于可不可以买,我就说一点,你感觉买起来压力还能承受,就买,否则,就不买,不要幻想着把这事当成投资一买变N套。
 
个人对未来房价的大致判断

最后说一段吧,我对未来房价的预测吧,大体上我的判断,会跌,理由如下:
1、国际规律,一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬,8000-10000趋缓,10000以后往下(海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外,那个盘面小容易炒,但中国的一线城市可没有那么小)
 
2、老龄化,即使放开了二胎,现在看来生育率也不可能回去了,未来若干年,这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮,毕竟,买房主力是年轻人,老头谁买房呢?
 
3、大的供需关系,基本上,该有房的家庭,都有了,十多年前去一线混、买得早的人已经定居了,现在一线二线买不起房的孩子,老家也都有房,不至于没地方住,他们中的绝大多数人,无论怎么努力,把老家房子全卖了,把两边父母积蓄全榨干,加上还贷,也依然买不起,慢慢地,他们烧完了青春,会回家的,能留下来的,千里挑一吧。
 
4、经济大势下滑。过去那么多年,为什么国人都笃信房价上涨,很简单,因为经济上行,连续增长二三十年,这也是所有经济体都遭遇到的规律,日韩台港,哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右?你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的?中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
 
 
打个最简单的比方,你家生了个孩子,一路涨个儿,你每年都要给他买新衣服,每次都要买大一号,然后有天孩子18岁了,你还要去买更大一号的,店员告诉你不用了,你还按照以前的惯性说:才不会呢,我家孩子这十几二十年都是这么长的,年年都有人唱衰,说我孩子不会长高了,结果呢?
 
凡事,都有个尽头......

富人撤离,穷人进入

最近看王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园,联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作,加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营,王氏父子的思路和动作已经很清楚了。
 
第一波上涨是刚需拉动,再后来是改善型需求拉动,改善型购房买的差不多了,投资性买房又开始了,就是你今年看到的这波涨势,多数是贷款买房而且不是自住而是等待升值“赚一笔”的金融投资行为。这个成为了这一波房价上涨的主力,也就是有钱人开始套现或谨慎进入,没钱的想趁此机会捞一笔,典型的散户“追涨杀跌”心理。有过投资经验的人都知道,当市场弥漫这种心态的时候,危险加速积累。炒股的朋友之前也觉得股市不会蹦吧?结果怎么样?没有一成不变的。
 
如果房价要崩,我还该不该买房?

首先,大家要明确买房的目的。如果是为了自住,我不给任何建议,之前那些预言房价一定下跌的经济学家现在都被骂死,耽误了很多人刚需买房的人,因此你要买就买不用管我上面说了啥,我不想被这些人骂。
 
但是如果是为了投资,我建议还是别买了。房子的交易成本极高,各种税费、中介费,如果要贷款的话还有利息。更可怕的是,房产的交易周期很长,不是挂出去就立刻有人买的。就算有人买了,办理过户也很花时间,听说北京房产登记部门的排队时间已经以月来记了。投资房产,起码持有1年吧,之后起码还要花6个月卖掉,也就是说前前后后最少1年半。假设今天买,乐观估计到2018年才能脱手,你得确定房价能挺到2018,投资的风险太大。

老惯例:说几句题外话
前段时间跟几个朋友聚餐,都在深圳买了几套房子,哇塞,身价都过几千万了,不过他们说现在每个月消费预算都不超过两千块,还有一个干脆出去做滴滴代驾,问怎么回事,还房贷,每个月两万多……然后我就不说话了。
 
拿刚性的借贷去赌弹性很大的未来,这样的人哪怕赚了几次,最终也是必死的格局。最典型的其实是配资。借贷的利息看上去低,但是那是雷打不动,且不断增长的,一旦你丧失了盈利能力以后,利息就是一个可怕的梦魇围绕着你,让你压根无法动弹。许多人从几千块钱借钱,最终滚到几十万,上百万,这些都是非常现实的案例,为了不崩,不断借钱,成本不断增长最终就是一辈子都还不了的金额。随时一定告诉自己,不要借钱做生意,不要借钱做股票,不要借钱去放钱,多大能力做多大的事情。永远不超越自己的能力范围,天下没有一定肯定的赚钱的事情,永远留好足够的余力可以过最坏的情况。就一定会有东山再起的时候。如果不小心还不起钱,千万不要去拆东墙补西墙,直接跟债权人商量停止利息计算,这辈子或许还有机会重新开始,一旦开始不断倒钱来还钱,这辈子铁定废了。
 
以上仅代表我个人观点。

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