谢逸枫:错在哪里?这轮地方楼市调控十大误解

大炮地产2022-06-10 15:13:49

文/谢逸枫

目前许多经济学家、财经评论家、市民对这轮地方楼市调控产生重大误解,导致对当前房地产形势的错误判断。2002年-2016年房地产的六轮政策市场调整,三轮是收接,三轮是放松,其中对调控收紧的看法最为错误。特别是对第二阶段全国调控加码期(2005年至2008年上半年)与第四阶段全国调控全面加码期(2010年-2013年)及第六阶段局部调控加码期(2016年3月25日-)的这轮调控存在严重错误的认识。

 


究竟他们的误解与错判在什么地方?其一是认为这轮地方楼市调控会成功。其二是这轮地楼市调控是对的。其三是认为是楼市政策拐点再次来临。其四是认为房价拐点、见顶来临、楼市崩盘。其五是认为这轮地方楼市调控目标、手段、决心很大。其六是认为地方楼市调控很及时。其七是认为限的政策很合理。其八是认为一二线城市房价会暴跌。其九是认为限购限贷可以降房价。其十是认为这轮楼市调控同上轮逻辑一样。

 

其一是认为这轮地方楼市调控会成功。这是误解。错在认为房地产调控市场经济式,是市场决定资源配置的,实质上是房地产调控一直由政府决定。这就是非计划经济式的调控,土地的唯一供给者是政府,没有任何的市场竞争者,房地产市场完全被扭曲了。可以明确的讲,计划经济式的调控注定失败,因为解决供需矛盾、不了收入分配、投资渠道狭窄、土地制度、经济发展与增长模式。

 

其二是这轮地楼市调控是对的。这是误解。错在认为房地产调控是正确的,事实将证明此轮房地产调控还是错的。实际上是弥补过去土地供应与库存补充供应及住房供应不足的错误,也是让这个错误继续一直存在市场,留给下一任政府去解决。政府如果不改变现有土地、住房、金融、财税、资源分配、收入、供给、城乡二元制度与政策,仅仅靠调控,只能让房价越来越高,这个矛盾可能还会继续。房地产该归市场归市场,该归保障归保障,这才真正的商品房市场化。

 

2003年出现宏观房地产调控,最大问题就是没有解决土地制度问题,同时2003年误解房地产市场投资过热,并且当时提出了“关紧两个闸门”,土地和银行信贷投资的闸门。如果关上这两个闸门,房地产一定会出现价格高速上涨和波动,因为土地与住房供应下降了,房企开发项目与购房者购房成本提高了。1998年到2003年房价平均增长3.5%,居民收入增长9%,到2003年的时候房价并不高。

 

,价格为1600到1900元,这个价格高的不得了。当时的大学生要按当时工资算,100年都买不起。,那个时候的大学生,就是1989年的大学生,今天有几个没买房子的?因为没有估计到在社会和经济发展过程当中人们要进城,人们收入会提高。而那个时候收入提高速度远远超过土地价格增长速度,所以那个时候没有分房子的也都买得起房。当时还有一部分福利分配,两者加起来,那个时候解决住房问题速度是最快的。

 

从1995年到2003年,每年有2400万人进城,?为什么会出现这样问题,主要是2003年开始限定土地供应量与新房建设量。2003年以前每年以40%的速度增长土地供应量,2003年以后有连续14个月的低增长,正增长是5%左右,负增长是15%左右。所以,到2007年土地价格出现大量的天价地价,于是出现了房价高涨,而真正的房价高涨是在2008年11月四万亿之后。

 

2003年房地产投资会高涨?其中一个重要的原因是我们把大量的房地产以前的单位建房投资取消了,转换成市场。在这个替代过程当中可以发现,单位建房原来占到总建筑量的60%到70%。但是1998年以后,房地产上升这部分上升很快,那部分下降很快。

 

其三是认为是楼市政策拐点再次来临。这是误解。错在认为30城楼市调控收紧的现象,代表楼市政策走势,代表房地产政策再次步入拐点。忽略了去库存刺激政策的大多数城市,这是局部楼市调控收紧现象,不代表楼市政策整体走势。

 

其四是认为房价拐点、见顶来临。这是误解。错在认为调控就是降房价,把住房限购限贷、房贷首付上调、限价等措施目标与目的,说成是降房价、房价顶点、拐点的来到。实际上是忽略了调控的真正意图,就是促进房地产市场长期稳定健康发展。如果是房价下跌或者是崩溃了,还叫促进什么长期稳定健康发展吗?

 

其五是认为这轮地方楼市调控目标准确、手段准确、决心大。这是误解。错在认为把本轮楼市调控说成是史上最严厉的,最有杀伤力的,事实上这轮地方楼市调控基本上松于上轮,并且是局部的,限购、限贷、房贷政策也是。

 

调控目标不够精准。从根本上说,政府力图控制房地产价格其实是反市场的行为,也是超越政府行为能力的目标,政府真正应该做而且可以做的是保障民生以及防范严重的房地产泡沫危机。如此,房地产调控的目的首先应该明确为保民生,也就是建立起适合国情的合理的住房保障体系,其次是促进经济的健康稳定增长,最后才是房价的稳定。而在现实中,房地产调控的主导目标被确定于房价,,经济增长目标其实被内定于房地产调控目标之上,因此,房价调控的目标也无法得到始终如一的坚持。

 

从2005年3月开始,政府就提出要“高度重视稳定住房价格”,,十年的调控历史已经显示了一个清晰的调控脉络,那就是:CPI走高或经济、楼市过热,调控政策就加码,调控措施执行也较好,而一旦经济下滑,“保增长”跑到了“稳房价”的前面,调控措施就成了摆设。最典型的就是2008年,上半年还在调控房价过快上涨,而下半年就陆续出台“救房市”政策以“救经济”。2011年和2012年初各地、2014年和2016年在放松调控上不停搞小动作,其背景也与经济下滑有关,其目的亦是保增长。

 

说到底,我们其实一直把房地产调控当做短期的经济调控手段,而不是一项长期的经济和社会政策。其背后深层原因,是我们始终奉行GDP第一主义,各级政府如同公司,始终将经济增长作为第一目标,而现实中我国经济增长又对房地产过度依赖,地方财政更是全靠“土地财政”。过去十年间,以“地根”撬动“银根”,以“房地产”创造“GDP”的模式,一直是地方政府间经济竞争的法宝和政绩的最快最好体现,这注定了房地产调控之路必然不通。所以说,因土地财政而明里暗里助推高房价,即使不能说是地方政府的故意之举,起码也是在当前的权力结构和政绩制度安排下,地方政府的无奈或默许之举。

 

当下必须思考的是,这种发展模式到底还能持续多久?思考之一,为了增长,政府制造房地产泡沫,但我们能够任由房地产泡沫不断上升吗?思考之二,房地产的需求与供给关系正在发生历史性的变化,即由卖方市场开始进入买方市场,经济增长模式面临转型,我们还能任由经济的增长模式始终由“房”和“车”来主导吗?

 

调控手段不够精准。从经济学角度看,房地产调控无非就是“增供给,抑需求”。从需求侧看,按照我国的实际看,最重要的还是“抑需求”,特别是抑制投资性需求。有人认为商品房具有投资品和消费品的双重属性,所以主张房地产调控要走市场化道路。第一是但就世界各的经验以及我国的国情而言,走完全的市场化道路都是非常不现实的。房价之所以越调越高,很重要的一点,就是我们的限购措施出台太晚,而且执行很不到位。

 

第二是住房绝对不是普通的商品,不能有钱人想买几套就买几套,想住多大面积就住多大面积,必须给予相应的规制。在我国,收入分配严重失衡、财富两极分化是一个极其严峻但又难以很快改变的现实。一些人手上集聚了大量的资金,在应对通货膨胀确保财富保值,以及在房价上涨的预期下,必然对房地产市场有较高的投资和投机需要,再加上银行信贷所产生的杆杠效应的推波助澜,炒房之风必然不断兴起。

 

从供给方面看,调控措施更是不给力。第一,政府对土地市场的完全垄断加剧了地方政府寻求土地收益最大化的冲动,政府实际上沦为最大的开发商,并不可扼制地总是具有推涨房价进而推涨地价的冲动,当市场行情不好时,就减少土地供应,行情上涨时才肯卖地,政府实际上最终掌控着整个土地出让节奏,土地价格不涨才怪。第二,房子越盖越大,“改善商品房供应结构,保证中小户型住房的有效供给”总是停留在口头,却从未得到认真贯彻执行。在日本,60-70平米的两室一厅比比皆是,一般中产家庭能住上两室一厅就很知足了,在两室一厅动不动就100多平米,到底是开发商的问题,还是我们调控制度的问题。

 

调控决心不够。这也许是调控十年来,我们最需要反思的。众所周知,、资源动员能力和社会控制能力,几乎想做什么事都能做成,但为什么就是控制不了房价呢?在2005年,,建立政府负责制”,并首次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的要追究有关责任人的责任”。2010-2012年,,要实行问责制,甚至在2011年各地也陆续制定了房价上涨的控制目标。

 

今天回想起来,有谁完成了调控目标呢?又有谁被问责了呢?从来没有,其中反映的是政府根本没有真正调控的决心。

 

还记得吗?,建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上,其后几年也多次强调,但事实上,又有哪个开发商真正执行了呢?历年的土地供应计划又有几个省完成了呢?即使出台了最严厉的限购政策,除了北京等一线城市尚能认真执行外,又有多少地方城市能认真执行呢?给中介几千块钱,全套手续就能办齐,难道说政府一点都不知情?不是不知道,恐怕更多的是默许甚至是纵容吧。政府无政策执行的动力和决心,又怎么会有政策调控的真正效果呢?



其六是认为地方楼市调控很及时。这是误解。错在认为地方政府现在纷纷集中出调控就是很及时。实际上已经太迟了,应该在2015年下半年开始就应该政策指导与稳市场预期及出政策。由于上面需要稳增长、拉动经济、地方政府需要卖地、需要拉动经济增长,需要税收、需要还债务,故意推迟调控出台时间,到2016年一季末才开始。

 

其七是认为限的政策很合理。这是误解。错在认为限购、限贷、限价、限售、限签是合理的,目的是降房价。实质上就是耍流氓,这是典型的违背市场经济规律与违法的政策,完全让抑制需求成为供应下降的最主要原因。地方根本不会傻到让房价下降,而上涨,其意图就是让一二线城市的人与资金流动到三四线城市,好去库存,最后全国各个城市房价都上涨。

 

开发企业通过“招、拍、挂”合法拿地、合法修建、合法销售,消费者用自己的合法收入购买国家审批的合法居住产品,国家的银行可以不办贷款,但相关主管职能部门岂能拒绝备案?税、费一分钱没少收,纳税人养着这些部门,他们怎么可以不给备案?出租车拒载都可以投诉,主管部门不给备案却是“上面”行政手段强制。这依据的是哪一条法律?这和WTO的自由贸易原则相符吗?这就是咱们改革开放30年最后的结局?

 

其八是认为一二线城市房价会暴跌。这是误解。错在认为政府出楼市调控政策是坚决遏制一线城市及周边以及部分二线城市疯涨的节奏,表示政府降一线与部分二线城市房价的决心,会导致房价下降。真相就是为实现三四五线城市去库存目标,不是要一线城市及周边和二线城市房价暴跌,是减速上涨。如果暴跌必然会导致三四五线城市去库存更加困难,越跌越没人买。

 

由于一线城市及周边和部分二线城市房价暴涨,吸收了大量资金云集一线城市及周边和二线城市,房价上涨不断吸收全国各地资金,导致供需矛盾、资产泡沫等市场风险,还导致三四五线城市去库存越去越多,因为资金与人都被吸收走了。如果对一线城市及周边以及二线城市楼市调控,一定程度上可以把投资投机需求、资金逐步挤压、流入三四五线城市,达到去库存任务与经济目的。今年第四季度到2020年内,三四五线城市去库存战役才会逐渐结束。


要想实现三四五线城市去库存目标,一线城市及周边和二线城市房价是减速上涨,不是下跌。一线城市及周边和部分二线城市楼市调控政策的结果,就是一线城市及周边和热点二线城市房价热度降温,上涨速度回落,但依然保持上涨态势。1.2010年调控以及近年房地产投资减速,都导致一线城市和二线城市土地供应减速,在过去一年多销售极度放量的背景下,上述城市供求严重失衡,供不应求只能导致暴涨。2.货币流动性是当前楼市上涨最重要的支撑因素,2016年超20万亿的货币流动性意味着优质资产投资将持续成为热点。

 

其九是认为限购限贷可以降房价。这是误解。错在认为限购限贷可以把投资投机需求抑制,房价就会下降了。事实上限购限贷套路太深了,房价越限越涨的故事又来。唱衰房地产文章不断的删除,证明调控意图已经非常的明显,就是允许房价上涨不允许房价下跌。重启限购限贷,这都是房价上涨的传统套路,说明政府继续维护房地产暴利,希望房地产保持凯歌猛进。

 

 其十是认为这轮楼市调控同上轮逻辑一样。这是误解。错在认为经济、政策环境是一样。这轮楼市调控和上轮2010年-2013年楼市调控完全不同的逻辑。2010年楼市调控后立竿见影速冻,是因为资金推涨,CPI快速上升并呈现过热势头,于是宽松货币快速收紧,楼市快速降速,甚至个别地方开始下行。2016楼市调控的大背景是:巨量资金推涨了楼市,但是CPI至今低于2%,经济滞胀明显,这意味着货币政策大方向不变,货币流动性趋势不变,只是会压缩一线城市及周边和热点二线城市的楼市资金流量,让更多资金进入三四五线城市。

 

笔者研究房地产调控政策已经超过十五年时间,房地产调控十五年大致可以划分为六个阶段:第一阶段是全国调控起步期(2002年至2004年):主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段,以抑制房地产市场投资过热为目的。其中土地与金融及政策成为房地产业真正发展的主要原因,更是房地产复苏上涨的最主要力量。

 

第二阶段是全国调控加码期(2005年至2008年上半年):加码的手段以结构性手段为主,在抑制房地产投资过热的同时,提出“稳房价”的新目标,“国八条”、“新国八条”、“国六条”相继出台,重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段,改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求等等。

 

第三阶段是全国紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年):为应对全球性对经济的冲击,政府政策全面转向,以楼市稳定来支持经济稳定,,4万亿经济刺激计划、20万亿左右新增信贷、6次降准6次降息、释放市场流动性超过10万亿、信贷超发、房贷首付下降到历史新低、财税最优惠力度最大、买房补息、买房落户、利率打折等购房刺激政策,甚至出台利率打折等购房刺激政策。

 

第四阶段是全国调控全面加码期(2010年-2013年):“遏制房价过快上涨”或“促进房价合理回归”成为突出调控目标,“国十一条”、“新国十条”、“新国五条”、“限购令”等号称史上最严厉调控措施相继出炉,涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

 

第五阶段大面积紧急救市期(2014年-2016年3月):为应对房地产下行、房地产库存与供应过剩对经济的冲击,政府政策全面转向,以楼市稳定来支持经济稳定,,取消限购、限贷、限房价限地价、限售、限签、限外、90/70、30万亿左右新增信贷、6次降准6次降息、释放市场流动性超过20万亿、信贷超发、房贷首付下降到历史新低、财税最优惠力度最大、买房补息、买房落户、利率打折等购房刺激政策。

 

第六阶段是局部调控加码期(2016年3月25日-):遏制一线与部分二线城市房价过快上涨”或“促进房价合理回归”或者“一二线城市的需求与资金逼到三四线城市去库存”成为突出调控目标,一线上海、深圳限购升级、19个城市限购重启(包括一线城市共23城市限购)、8个城市限贷重启(包括一线城市共12个城市)、房贷首付纷纷上调(包括一线城市共23个城市)等增加土地、住房、保障房供应。