深圳楼市调控决心有多强?不光限购提税,土地拍卖还要双限双竞

证券时报网2021-09-07 15:43:09

双限双竞是指:限制地价、限制房价,竞成交地价和人才住房面积。

被誉为史上最严的深圳“10.4”楼市调控新政(也称“深八条”),实行当月就立显神功——据深圳市规划国土委最新统计数据显示,10月份深圳新建商品住宅成交均价为55611元每平方米,环比下降9.7%。就在前几天,深圳对二手房的评估价平均上调15%(这意味着成交税费将增加同等比例),进一步遏制了深圳过快上涨的房价。

但这还不算完,深圳对此前过热的楼市调控力度和决心显然还在加码。10日上午,深圳市土地房产交易中心挂出最新的土地拍卖公告,值得注意的是,本次出让的三块住宅用地均采用“双限双竞”的方法挂牌出让,即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。有专家指出,此举意在吸引人才来深发展,叫停“地王”现象。

三宗地均以“双限双竞”方式出让

根据深圳市土地房产交易中心的公告,三块宗地分别位于深圳龙华民治办事处、大鹏办事处大鹏中心区和坪山沙湖社区。公告期自2016年11月10日起至2016年12月1日止。

其中,龙华民治居住地块土地面积约2.35万平方米,用地性质为二类居住用地,容积率5.0,配建不低于31821平方米的人才住房;大鹏中心区居住地块,用地面积约1.82万平方米,用地性质为二类居住用地,容积率3.2,配建不低于10952平方米的人才住房;坪山沙湖社区居住地块,土地面积约3.3万平方米,用地性质确定为二类居住用地,容积率为4.98,配建不低于30000平方米的人才住房。

这三个公告最引人注意的一点是,此前停摆已久的“双限双竞”方法再次出现在公众的眼球中。而竞买人报价达到最高地价限价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。出让宗地项目建成后,商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。

其中,龙华民治居住地块商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米5.67万元,最高销售单价不得高于5.98万元。

大鹏中心区居住地块商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米2.7万元,最高销售单价不得高于2.85万元。

坪山沙湖社区居住地块商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米3.06万元,最高销售单价不得高于3.23万元。


(深圳市土地房产交易中心公告截图)

公告还规定,竞得人须在成交后即时签订《成交确认书》,并自签订《成交确认书》之日起5个工作日内一次性付清成交地价款。本次出让宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积的总套数的70%。本次出让宗地商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑装修。

此外,本次出让宗地商品住房销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。其余产权需要具体以《出让合同》为准。

根据公告,竞买申请人在申请确认竞买资格时应提交《关于土地购置资金来源的承诺函》,承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。自交清全部地价款之日起2个工作日内,竞得人须向深圳市规划国土委提交土地购置资金来源的说明材料,由深圳市土地房产交易中心受理窗口代收后移交深圳市人民政府金融发展服务办公室进行资金来源审查。

专家观点:“地王”被叫停

如果仔细查阅10月4日深圳市政府出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(即“深八条”),就会发现里面有关于加大住房用地供应要求的具体举措。根据深圳市规划国土委相关负责人介绍,近期深圳将继续加大住宅用地的供应,在已出让普通商品住房用地18公顷和人才、保障性住房用地7宗共25公顷的基础上,此次出让3宗居住用地,按“深八条”要求,采用“控地价限房价竞人才住房面积”的方式出让。

据其称,下一步,各职能部门将充分发挥房地产调控联动机制,做好统筹工作,加强房地产市场监测与分析,开展多部门市场专项整治,对恶意炒作、哄抬房价、制造市场混乱的行为,对编制谣言、传播谣言的各类机构和个人,依法依规严厉打击并查处,确保深圳房地产市场平稳健康发展。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示,此次出让的三宗居住用地,在采用“双限双竞”方法出让后,将有效杜绝竞拍者无理性的叫价,防止出现“地王”。“这是深圳落实‘深八条’中关于加大住房用地供应、有效增加住房公积、抑制房价地价上涨的有力措施,也体现了市委市政府保持房地产市场长期平稳健康发展的坚定决心。”

王锋认为,本次土地出让还有一个亮点是提高了人才住房配建比例。“根据要求,龙华、大鹏和坪山三块宗地的配建占住宅建筑总量的30%、20%和20%是人才住房。另外,项目建成后,竞得人必须将配建的人才住房无偿移交给市人才安居集团,用于解决深圳人才住房需求,保障深圳市人才安居工程建设。”

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,此举是在土地出让环节就采取高压态势,目的是为了避免由于土地出让政策宽松,可能导致刚抑制下来的楼市反弹。“不过我认为,这个政策的政府味道多了一点,市场因素少了些,从长远来看,这个政策是要退出历史舞台的,因为不符合市场经济基本原则。不过现在处于特殊情况,需要采取一些方法来约束拍地的冲动。”宋丁说,深圳过去几年出现了不少地王,助推了房价的上涨;现在实施这个调控,是通过控制发展的因素去给整个楼市调结构腾出空间。“‘十三五’规划要求要大力推进保障房建设,把这么多年来单一的商品房模式调到政府负一半责任以上的保障房,需要市场配合。如果市场还是出现一大片地王,调结构的流程很难合理把控。”

宋丁认为,大概接下来两年还会采取类似的高压政策。“等过了这个阶段后,大的国家宏观调控走得七七八八了,深圳局部调整比如说保障房结构上来了,政府有足够能力通过控制保障房平抑房价,这类政策就可以退出了,让市场自己去解决市场的问题。但这需要一个过程。”宋丁表示,“双限双竞”方法的实行,肯定对未来房价走势有影响,因为它明摆着要限制高地价高房价,从拍地总价的环节就限制住了,也限制住了未来的楼价,应该是土地出让力度最大的一次管控。

回顾:“双限双竞”的历史

如果说“双限双竞”,或许很多人会感觉“蒙查查”。但是如果换一个名字——“90·70”政策,应该很多人都不会感到陌生。

2006年6月,国家为调整市场上商品房的供应结构,出台了后来俗称国六条的建议,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报住建部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。这个要求,就是后来被广泛称为“90·70”的政策。

2007年,深圳首次落实“双限、双竞”政策(限套型面积、限控制性价位,竞房价、竞地价)政策,以稳定房价。

2010年,已经出台三年之久的“双限双竞”出让方式,终于得以首次实践。深圳市国土局正式以“定地价、竞房价”方式公开挂牌出让宝安西乡街道地块。据悉,该宗地当时限定地价为1.469亿元,安居型商品房的最高销售基准价格为8000元/平方米(含装修),竞拍将以8000元/平方米(含装修)为最高基准,价低者得。

2012年5月,深圳市万科南城房地产有限公司申请变更G03609-0304居住用地规划得到了批准,该地位于坂田街道,土地性质为二类居住用地(万科璞悦山地块)。该地块用地面积68216.67平方米,总建筑面积124150平方米,其中,住宅115000平方米,商业3000平方米,其他教育、物业、生活配套6000余平米。万科申请变更事项为:将户型比例由原 “90平方米以下住宅套型面积占住宅总面积比例不低于28.7%”变更为“90平方米以下住宅套型面积占住宅总面积比例为0”,其它指标不变。在经过7天的公示期以后,该地块的用地规划成功得到变更,这也是深圳楼市首次对“90·70”政策放松的大动作。